2025年上半年，北京二手房市場呈現(xiàn)“先揚(yáng)后抑”走勢。據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，1-6月全市二手住宅累計(jì)網(wǎng)簽88574套，其中6月單月成交15139套，環(huán)比增長6%，同比增長1%。值得關(guān)注的是，當(dāng)前市場掛牌量已突破16萬套，供需關(guān)系進(jìn)一步趨緊。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管“小陽春”后市場自然回落，但上半年交易總量仍處于近三年高位。隨著掛牌房源持續(xù)增加疊加暑期傳統(tǒng)淡季影響，買賣雙方的深度博弈態(tài)勢或?qū)⒀永m(xù)。若無新政策刺激，7月市場大概率維持“買方市場”特征。
6月二手住宅網(wǎng)簽15139套
據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2025年6月北京市二手住宅網(wǎng)簽量為15139套，環(huán)比增長6.0%，同比增長1.0%。
對此，北京鏈家研究院分析師冷會認(rèn)為，網(wǎng)簽量增長反映出5、6月份市場熱度的回升態(tài)勢，目前網(wǎng)簽量月度走勢穩(wěn)中有升，高于今年以來的月度均值?！?月份價(jià)格走勢總體平穩(wěn)。從成交結(jié)構(gòu)上看，東西城和外圍城區(qū)成交占比均較上月有所回升，而朝陽、豐臺、石景山等城區(qū)成交占比相應(yīng)下降，結(jié)構(gòu)性因素對沖抵消，影響不明顯?！?/p>
而從上半年來看，據(jù)中原地產(chǎn)研究院根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京2025年上半年合計(jì)二手住宅網(wǎng)簽88574套。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在一季度高位成交影響下，上半年整體二手房成交量明顯高于2024年同期。2025年樓市和往年一樣，經(jīng)歷了3月“小陽春”后，樓市逐漸熱度降低，整體成交量在3月、4月高位后，5月、6月出現(xiàn)了正常的下降。雖然連續(xù)回調(diào)，但上半年成交量仍處于近三年高位。
需要注意的是，二手房市場的掛牌房源數(shù)量相比春節(jié)前有所增加，當(dāng)下整體二手房掛牌再次超16萬套。
數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)整理。
買賣雙方深度博弈
自3-4月“小陽春”成交量“爆發(fā)”后，當(dāng)下二手房市場再次出現(xiàn)博弈。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)通州商務(wù)區(qū)店店東沈金國介紹，6月份的咨詢量與帶看量在低位波動(dòng)。通州商務(wù)區(qū)商圈內(nèi)部分房源掛牌超3個(gè)月且看房者寥寥無幾，尤其房齡老、面積大的兩居室。比如約100平方米兩居室從420萬元降至370萬元仍然難成交。但是局部熱點(diǎn)仍然存在，比如運(yùn)河商務(wù)區(qū)，因配套升級和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，咨詢量及帶看量相對穩(wěn)定。
“目前，買賣雙方博弈白熱化，市場總體下行加劇買方撿漏心態(tài)，由于買方議價(jià)預(yù)期加大，造成成交周期長、約談難成交的局面。”沈金國說，比如6月份成交的一個(gè)客戶，早在2月份就開始看房，預(yù)算不超200萬元，前前后后看上了7套房，每套心理預(yù)期20萬元以上議價(jià)空間，最終遇到著急賣房的業(yè)主，才得以成交。
“從賣方來看，分化也很明顯，部分急售業(yè)主降價(jià)空間大，6月份成交的一套房源，掛牌價(jià)539萬，最終470萬成交，降幅為13%，這是典型急售業(yè)主被迫讓步的例子。但是，相比之下，優(yōu)質(zhì)板塊業(yè)主心態(tài)堅(jiān)挺，降價(jià)意愿低?！鄙蚪饑f。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)首開幸福廣場店店東姚學(xué)松也表示，目前，買房者大部分是持有觀望心態(tài)，出手買房的仍是剛需和換房改善客戶群體，并且大多有撿漏和砍價(jià)的想法。除了急用錢和換房的情況外，很多業(yè)主也選擇了觀望。
承受新房分流、區(qū)域分化雙重?cái)D壓
從目前來看，高得房率的“好房子”對二手房的影響逐漸明顯，且市場區(qū)域分化更加突出。
對此，張大偉認(rèn)為，區(qū)域分化現(xiàn)象在二季度北京二手房市場中表現(xiàn)得尤為突出。核心城區(qū)海淀、西城，憑借優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療等資源，房價(jià)韌性較強(qiáng)。比如德勝板塊等核心地段，因優(yōu)質(zhì)教育資源的加持，盡管部分房源樓齡超過30年，但小戶型仍備受剛需家庭青睞，成交活躍，價(jià)格也較為堅(jiān)挺。
與之形成鮮明對比的是，房山、通州等近郊區(qū)域掛牌價(jià)下跌明顯，對整體均價(jià)形成下拉之勢。這些區(qū)域在交通、商業(yè)、教育配套上的成熟度不及核心城區(qū)，購房者的購買意愿相對較低。“區(qū)域分化的加劇，進(jìn)一步影響了北京二手房市場的整體走勢，使得樓市降溫呈現(xiàn)不均衡的特點(diǎn)?！睆埓髠フf。
在沈金國看來，通州新地塊集中供應(yīng)，分流了二手房客源，尤其是“好房子”、設(shè)計(jì)創(chuàng)新的三居室等，以低首付、高功能設(shè)計(jì)等因素吸引客戶，導(dǎo)致同地段老舊二手房競爭力驟降。區(qū)域內(nèi)部冷熱不均，核心區(qū)韌性較強(qiáng)，比如商務(wù)區(qū)依托產(chǎn)業(yè)人口流入，支撐房價(jià)抗跌性；非核心區(qū)壓力大，老城區(qū)因配套滯后、房齡老舊，成為降價(jià)主力。
對于7月份的二手市場，沈金國認(rèn)為，受高溫淡季、政策真空期影響，當(dāng)下購房觀望情緒加重，預(yù)計(jì)價(jià)格整體穩(wěn)中微降，區(qū)域價(jià)差擴(kuò)大，核心板塊受產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和配套升級支撐抗跌性強(qiáng)。非核心板塊配套滯后且供應(yīng)過剩，7月份或進(jìn)一步下探。
在姚學(xué)松看來，如果市場沒有新刺激政策的出臺，隨著暑期長假來臨，市場應(yīng)該還會是一種不溫不火的狀態(tài)。
張大偉表示，隨著“小陽春”的過去，市場期待更多的政策穩(wěn)定市場預(yù)期。當(dāng)前北京二手房市場仍面臨諸多不確定性，如果政策保持現(xiàn)有力度，市場或?qū)⒃谝欢螘r(shí)間內(nèi)維持降溫態(tài)勢。（新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗）
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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