央廣網(wǎng)北京10月25日消息（記者門庭婷）從國務院國資委批準成立總規(guī)模300億元的國有企業(yè)土地資產(chǎn)盤活專項基金，再到人民銀行設立3000億元保障性住房再貸款，政策端的持續(xù)發(fā)力，讓2024年成為國央企存量土地資產(chǎn)規(guī)?；P活的元年。今年，從產(chǎn)業(yè)園、租賃住房到商業(yè)消費區(qū)、休閑文創(chuàng)園區(qū)，行業(yè)開始不斷涌現(xiàn)以市場化、專業(yè)化的手段撬動盤活存量土地資產(chǎn)，向“存量”要“增量”的鮮活經(jīng)驗。
ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然分析指出，由于住房租賃公募REITs在過去兩年已經(jīng)跑通商業(yè)閉環(huán)，加之其穩(wěn)定性和抗經(jīng)濟周期表現(xiàn)，將存量土地資產(chǎn)盤活為租賃住房，成為一條極具吸引力的盤活路徑。近日，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布了《存量盤活背景下住房租賃行業(yè)價值發(fā)現(xiàn)》報告，首次針對“國央企存量土地資產(chǎn)規(guī)?；P活”議題，提出住房租賃賽道的實操落地指南，預測下一步產(chǎn)業(yè)動向。
存量盤活背景下，住房租賃產(chǎn)業(yè)價值上升
23日，招商基金蛇口租賃住房REIT掛牌深交所。自22年首批公募REITs 集中上市以來，我國保障性租賃住房公募REITs數(shù)量已達6只。在趙然看來，隨著住房租賃商業(yè)閉環(huán)的形成，租賃住房將成為存量盤活的重要方向。
市場交易數(shù)據(jù)呈現(xiàn)了同樣的結(jié)論?！洞媪勘P活背景下住房租賃行業(yè)價值發(fā)現(xiàn)》報告（以下簡稱“報告”）顯示，近10年來涉及長租公寓的大宗交易，在交易數(shù)量和建筑面積上均顯示出逐年上升的趨勢。另一方面，從公募REITs的市場表現(xiàn)來看，保障性租賃住房REITs相較發(fā)行價的漲幅達到了14%-36%（截至2024年9月12日），表現(xiàn)遠優(yōu)于其他板塊。
然而，“存量盤活一直以來都是一塊兒難啃的‘硬骨頭’，關涉多方利益主體，尤其是在微利運營的住房租賃市場，”趙然表示。ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院在多年產(chǎn)業(yè)調(diào)研和數(shù)據(jù)征詢的基礎上，在報告中首次提出目標資產(chǎn)的篩選和資產(chǎn)收益最大化兩大模型，以終為始倒推盤活路徑，實現(xiàn)利益最大化。
其中，目標資產(chǎn)篩選模型通過市場供需匹配度（X軸）和資產(chǎn)標準化程度（Y軸）兩個維度構(gòu)成四象限，將待盤活的資產(chǎn)劃分為六大類型：理想型資產(chǎn)、機會型資產(chǎn)、低風險低回報資產(chǎn)、高難度高回報資產(chǎn)、潛力型資產(chǎn)和淘汰型資產(chǎn)。資產(chǎn)收益最大化模型則主要基于規(guī)劃定位能力、運營管理模式、收入創(chuàng)造能力、成本控制能力和融資優(yōu)化能力五個維度，形成資產(chǎn)綜合評估框架。
報告認為，存量盤活是存量資產(chǎn)價值發(fā)現(xiàn)的過程。而“識別高質(zhì)量資產(chǎn)”“發(fā)掘資產(chǎn)增值潛力”則是行業(yè)尤為需要發(fā)力的兩個關鍵環(huán)節(jié)。趙然表示，兩大模型首次通過指標量化，為這一過程提供改進方向上的指導，或?qū)⒊蔀樽》孔赓U行業(yè)最大化存量資產(chǎn)價值的重要工具。
實現(xiàn)利益最大化，行業(yè)還需建立全產(chǎn)業(yè)鏈思維
針對行業(yè)普遍關注的存量房收儲、城中村改造等對住房租賃行業(yè)有較大影響的政策變動，報告亦作出詳盡分析。報告預測，隨著存量房收儲、城中村改造的快速推進，住房租賃市場有望重塑供需結(jié)構(gòu)。趙然在論壇現(xiàn)場表示：“市場或?qū)⒊霈F(xiàn)一批‘黑馬’品牌，他們通過快速收儲存量房源，在短時間內(nèi)大幅擴張管理規(guī)模。但這也伴隨著一系列挑戰(zhàn)?！睆墓┬杵ヅ涞慕嵌葋砜矗糠值貐^(qū)可能會面臨保障房需求與存量房供給之間的不對稱問題。同時，存量資產(chǎn)來源和類型的多元化，使得有效資產(chǎn)的篩選和改造難度進一步增加，加劇了行業(yè)微利運營的挑戰(zhàn)。
對此，趙然指出產(chǎn)業(yè)鏈思維或?qū)⒊蔀槠祁}的關鍵。即從“投融建管退”全生命周期視角出發(fā)，進行資產(chǎn)盤活的戰(zhàn)略規(guī)劃。目前，已有不少住房租賃項目成功跑通“投融建管退”閉環(huán)，順利邁入資管時代。但針對存量盤活，趙然解釋道：“存量資產(chǎn)持有方應精準識別具備潛力的存量資產(chǎn)，投資決策時不僅要考慮當前的市場價值，還應著眼于未來的增值空間與長期回報。此外，在建、管階段需要確保改造后的資產(chǎn)能夠滿足當前及未來的市場需求，并在退出時最大化資產(chǎn)價值，確保全產(chǎn)業(yè)鏈良性運作?！?/p>
報告進一步分析，資產(chǎn)組合視野和產(chǎn)業(yè)鏈思維相輔相成。存量資產(chǎn)持有方需要具備資產(chǎn)組合視野，通過整合不同類型資產(chǎn)、多業(yè)態(tài)協(xié)同運營，提升整體投資回報。以產(chǎn)業(yè)園綜合體為例，納入長租公寓業(yè)態(tài)，能夠在分散投資風險的同時，獲得持續(xù)穩(wěn)定的租金回報。
“在篩選、改造、運營存量資產(chǎn)時，用產(chǎn)業(yè)鏈思維確保資產(chǎn)在整個生命周期中的價值最大化，利益相關方有望在多方共贏的框架下實現(xiàn)短期經(jīng)濟效益與長期社會效益的平衡?！壁w然表示，這正是盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的題中之義。
（責任編輯：蔡文斌）
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