2月20日，最新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）公布，5年期以上LPR由4.2%下調(diào)至3.95%。受此影響，太原購(gòu)買首套住房商業(yè)銀行貸款利率從3.7%降至3.45%，而山西其他地市首套住房最低貸款利率從 4.0%降至3.75%。與此同時(shí)，住房公積金貸款利率經(jīng)過下調(diào)，首房首貸5年以上利率也降至3.1%，商業(yè)貸款與住房公積金的利率差別越來越小。
那么，省城市民當(dāng)下買房選公積金還是商貸？在支持居民改善型置業(yè)的政策背景之下，太原市公積金貸款的貸款額度、服務(wù)有何新的變化，公積金用戶使用公積金有何注意事項(xiàng)？為此，山西晚報(bào)記者咨詢了太原市住房公積金管理中心，對(duì)太原現(xiàn)行的公積金政策進(jìn)行了梳理，并邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)人士分析，為計(jì)劃近期準(zhǔn)備貸款購(gòu)房的市民給出了建議——
A商貸利率下調(diào) 公貸還是更省錢
對(duì)于大多數(shù)購(gòu)房人來說，商業(yè)貸款與公積金貸款最本質(zhì)的區(qū)別就是利率不同，更低的還貸成本是住房公積金的魅力所在。近期，隨著最新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）公布，太原市購(gòu)買首套住房商業(yè)貸款利率再創(chuàng)新低，與公積金貸款利率的差距繼續(xù)縮小。那么公積金利率與商貸利率的實(shí)際還款差額有多少？結(jié)合太原樓價(jià)水平，山西晚報(bào)記者咨詢了太原市住房公積金管理中心，給太原公積金用戶算了一筆細(xì)賬：
據(jù)太原市住房公積金管理中心工作人員介紹，現(xiàn)行公積金貸款利率是2022年10月1日調(diào)整的，首套住房貸款5年以下（含5年），利率為2.6%，5年以上為3.1%；二套住房貸款5年以下（含5年）3.025%，5年以上為3.575%。根據(jù)最新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）以及中國(guó)人民銀行山西省分行發(fā)布的《2019年以來山西省首套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限》，計(jì)算可得太原首套住房最低貸款利率為3.45%。山西晚報(bào)記者咨詢多家銀行了解到，目前省城太原首套房貸款最低利率是3.45%，二套房利率通常為4.15%，利率水平是史上最低。
但公積金的利率比商貸更低。以購(gòu)買首套房、貸款5年以上、房房屋總價(jià)為100萬元為例，首付兩成需貸款80萬，還款方式采用等額本息，貸款時(shí)間為30年。如果采用商業(yè)貸款，按照3.45%得利率計(jì)算，累計(jì)還款總額為1285223.89元，月供為3570.07元；如果采用公積金貸款，貸款利率為3.1%，累計(jì)還款總額為1229807.23，月供為3416.13元。相比商業(yè)貸款，公積極貸款的月供會(huì)減少150多元，總利息相差近6萬元。
業(yè)內(nèi)人士表示，首房、首貸只是市場(chǎng)上最一般的情況，而購(gòu)買二套房也就是改善型置業(yè)，或者貸款時(shí)間小于5年，商貸和公積金二者的月供差距會(huì)進(jìn)一步拉大。尤其是公積金用戶買二套房，或者5年內(nèi)能還完貸款，選擇公積金更合適。
B樓盤期待選商貸 選擇公貸有條件
山西晚報(bào)記者走訪省城樓市中發(fā)現(xiàn)，盡管公積金利率低，但售樓處更支持購(gòu)房業(yè)主選擇商業(yè)貸款，這又是什么原因呢？
“售樓處支持業(yè)主選擇商業(yè)貸款，主要從房企財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)方面考慮，業(yè)主辦理完商業(yè)貸款之后，銀行給房企的回款速度快，通常是3至7天，這對(duì)現(xiàn)金流、資金需求超高的房地產(chǎn)企業(yè)非常有利。業(yè)主若使用公積金貸款，審批時(shí)間較長(zhǎng)，由此也延長(zhǎng)了房企的回款周期。”業(yè)內(nèi)人士表示，另一原因是給樓盤提供購(gòu)房個(gè)貸支持合作的銀行，通常也是樓盤的開發(fā)貸合作銀行，房企與銀行的合作關(guān)系更緊密，銀行對(duì)房企提供的各類服務(wù)更專業(yè)周到。
在省城各大售樓處，置業(yè)顧問與銀行個(gè)貸服務(wù)無縫銜接，銀行商貸客戶經(jīng)理的主動(dòng)及上門服務(wù)意識(shí)強(qiáng)，令許多購(gòu)房者忽視了自己可以辦理公積金貸款的權(quán)益。據(jù)太原市住房公積金管理中心介紹，申請(qǐng)申請(qǐng)住房公積金貸，需要滿足以下六個(gè)條件。第一，借款人屬中心的住房公積金繳存人，或雖不在中心繳存，但符合住建部異地貸款條件的繳存人，且在申請(qǐng)貸款之日前逐月足額繳存住房公積金達(dá)6個(gè)月以上（含6個(gè)月）；第二，借款人及其配偶均無未結(jié)清的住房公積金貸款債務(wù)；第三，具有中心認(rèn)可的購(gòu)買家庭首套或第二套自住住房及償還商業(yè)銀行購(gòu)房貸款等用于自住住房消費(fèi)的證明。第四，借款人須有穩(wěn)定的收入和按期償還貸款本息的能力；第五，能夠提供中心認(rèn)可的貸款擔(dān)保；借款人信譽(yù)相對(duì)良好。
滿足上述條件后，就可以向公積金中心承貸部門進(jìn)行預(yù)約預(yù)審。申請(qǐng)時(shí)，需要提供網(wǎng)簽的《商品房買賣合同》原件、首付款收據(jù)原件等資料。
C貸款需綜合考量“組合貸”省錢有額度
從購(gòu)房成本這一角度來看，選擇公積金貸款更加劃算，但業(yè)內(nèi)人士提醒，貸款時(shí)往往不能只考慮利率的高低，還需要考慮貸款額度、還款期限等因素。
以貸款額度為例，商業(yè)貸款方面，多家商業(yè)銀行工作人員均表示，商業(yè)貸款額度限制條件少，一般來說，只要收入能覆蓋就可以?！氨热缫惶卓們r(jià)在130萬元左右的房子，首付20%之后，需要貸款100余萬元，業(yè)主只要能提供相關(guān)收入證明可以覆蓋還款額，就可以申請(qǐng)?！币幻N售人員說道。
相比商業(yè)貸款，公積金貸款對(duì)貸款最高額度做了一定的限制。山西晚報(bào)記者了解到，此前，公積金貸款最高額度基準(zhǔn)值為64萬元。2023年，太原市住房公積金管理中心發(fā)布了《太原市住房公積金管理中心關(guān)于解除住房公積金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)四級(jí)響應(yīng)的通知》，自2023年11月1日?qǐng)?zhí)行。目前，太原市公積金貸款最高額度基準(zhǔn)值為80萬元。其中，借款人夫妻雙方均正常繳存住房公積金且符合其他貸款額度核定要求的，最高貸款額度基準(zhǔn)值按照不超過80萬元核定，單身職工或夫妻雙方只有一方正常繳存住房公積金的，最高貸款額度基準(zhǔn)值按不超過50萬元核定。需要特別提示的是，公積金最高貸款額度與借款人繳存年限掛鉤，最高額度基準(zhǔn)值不超過借款人繳存年限乘以10萬元，繳存年限按照繳存月份除以12再取整加1計(jì)算。根據(jù)繳存年限測(cè)算的最高貸款額度基準(zhǔn)值低于30萬元的，按照30萬元計(jì)算。值得一提的是，對(duì)于省、市人才主管部門認(rèn)定的高層次人才和享受市人社部門最高檔次生活補(bǔ)貼的人才來說，在省城購(gòu)買自住住房，可申請(qǐng)人才住房公積金貸款，不僅不受繳存年限限制，且不論單方或雙方繳存住房公積金，最高可享受100萬元的貸款額度。
業(yè)內(nèi)人士介紹，公積金貸款利率低的優(yōu)勢(shì)不言而喻，但相比商業(yè)貸款，額度有限制，因此，購(gòu)房人可以考慮使用“組合貸”這一貸款方式，既可以省一部分利息，也能滿足自己需求的貸款額度。據(jù)了解，“組合貸”中公積金貸款優(yōu)先，商業(yè)貸款補(bǔ)充。即借款人在符合住房公積金貸款申請(qǐng)條件的基礎(chǔ)上，在新購(gòu)住房時(shí)，貸款總額度超過公積金限制客度，余下部分可以申請(qǐng)商業(yè)貸。山西晚報(bào)記者從太原市住房公積金管理中心了解到，組合貸款需要在同一家銀行辦理，且辦理組合貸款的借款人，需到與商業(yè)銀行合作的承貸部門辦理組合貸款，在結(jié)清組合貸款時(shí)，需同時(shí)結(jié)清公積金貸款部分和商業(yè)貸款部分，此外，組合貸款中的商業(yè)貸款部分不可以再次辦理商轉(zhuǎn)公，借款人要特別注意。（山西晚報(bào)記者 柴旭暉）
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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