央廣網(wǎng)北京1月26日消息（記者門庭婷）近日，中國人民銀行辦公廳、金融監(jiān)管總局辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》（以下簡稱《通知》）。
《通知》細(xì)化了商業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)管理口徑、期限、額度、用途等要求，明確2024年底前，對規(guī)范經(jīng)營、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全國性商業(yè)銀行在風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，除發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于與物業(yè)本身相關(guān)的經(jīng)營性資金需求、置換建設(shè)購置物業(yè)形成的貸款和股東借款等外，還可發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其集團(tuán)控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)貸款和公開市場債券。
對此，業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，房企可以進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)，通過經(jīng)營性物業(yè)貸款改善自身流動性，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低短期償債壓力。
一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求
1月24日，國務(wù)院新聞辦舉行新聞發(fā)布會，中國人民銀行行長潘功勝在回答提問時表示，近年來，一批突出風(fēng)險點(diǎn)得到有效處置，金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營整體穩(wěn)健。去年以來，各部門和地方政府采取有效措施，積極化解房地產(chǎn)和地方債務(wù)風(fēng)險。金融機(jī)構(gòu)在金融管理部門的指導(dǎo)下，著力支持房地產(chǎn)企業(yè)特別是頭部房企的融資渠道穩(wěn)定。
“地方政府債務(wù)有很強(qiáng)的區(qū)域性，面臨償債困難的主要是少數(shù)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，對于經(jīng)濟(jì)和金融總量的影響有限。人民銀行將繼續(xù)配合行業(yè)主管部門和地方政府做好相關(guān)金融支持和風(fēng)險化解工作?！迸斯偬岬?。
潘功勝說：“近日，人民銀行將聯(lián)合金融監(jiān)管總局出臺完善經(jīng)營性物業(yè)貸款的有關(guān)政策，支持優(yōu)質(zhì)房企盤活存量資產(chǎn)，擴(kuò)大資金使用范圍，改善流動性狀況。這份文件今天晚上或者明天晚上就會發(fā)布。”當(dāng)晚，新《通知》便正式落地。
在貸款額度方面，《通知》顯示，經(jīng)營性物業(yè)貸款額度原則上不得超過承貸物業(yè)評估價值的70%。貸款期限一般不超過10年，最長不得超過15年，且貸款到期日應(yīng)早于承貸物業(yè)產(chǎn)權(quán)證到期日至少5年。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提到，《通知》顯示，經(jīng)營性物業(yè)貸款的用途很廣泛，可用于承貸物業(yè)在經(jīng)營期間的維護(hù)、改造、裝修等與物業(yè)本身相關(guān)的經(jīng)營性資金需求，以及置換借款人為建設(shè)或購置該物業(yè)形成的貸款、股東借款等。而且貸款期限比開發(fā)貸還要長，遠(yuǎn)比開發(fā)貸三年以內(nèi)的周期要長。而且現(xiàn)金流良好的物業(yè)，其利率會比較低。
在風(fēng)險管理方面，《通知》提到，商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格開展貸前調(diào)查和貸中審查，科學(xué)區(qū)分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與集團(tuán)控股公司風(fēng)險，承貸物業(yè)有共同產(chǎn)權(quán)人或第三方權(quán)利人的，貸款前應(yīng)取得其書面同意。
李宇嘉認(rèn)為，風(fēng)險管理對商業(yè)銀行過去一味的依賴抵押物市場價值上漲來維護(hù)銀行債權(quán)的簡單經(jīng)營邏輯和風(fēng)控是巨大的考驗，需要商業(yè)銀行具備經(jīng)營性物業(yè)經(jīng)營的市場前景和現(xiàn)金流判斷。如果能做到這一點(diǎn)，經(jīng)營性物業(yè)貸款將會獲得放量增長，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)風(fēng)險的防范和控制，從中也能厘清哪些房地產(chǎn)企業(yè)是優(yōu)質(zhì)的，這是房地產(chǎn)白名單誕生的唯一路徑。對穩(wěn)健經(jīng)營和長期持有運(yùn)營不動產(chǎn)的房企首先利好。
此外，《通知》還顯示，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局各分支機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)經(jīng)營性物業(yè)貸款監(jiān)管，指導(dǎo)督促商業(yè)銀行嚴(yán)格落實(shí)本通知要求，依法合規(guī)開展經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
對于此次發(fā)布的經(jīng)營性物業(yè)貸款新政，中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)認(rèn)為，2024年，房地產(chǎn)政策以防風(fēng)險為首要目標(biāo)。他表示，房企通常會以存量經(jīng)營性物業(yè)為底層資產(chǎn)進(jìn)行相關(guān)的融資，比如CMBS、類REITs等。接下來，經(jīng)營性物業(yè)貸款可能更多地是用于置換存量債務(wù)。
加快推進(jìn)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效
除經(jīng)營性物業(yè)貸款新政外，1月24日，中國人民銀行還發(fā)布通知顯示，自2024年2月5日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)），本次下調(diào)后，金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率約為7.0%；自2024年1月25日起，分別下調(diào)支農(nóng)再貸款、支小再貸款和再貼現(xiàn)利率各0.25個百分點(diǎn)。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，此次為2024年首次降準(zhǔn)，降準(zhǔn)力度較大。本次降準(zhǔn)也將為市場提供更多長期資金，增加資金流動性，進(jìn)一步降低資金成本，推動經(jīng)濟(jì)良好運(yùn)行，同時，也將為化解房地產(chǎn)風(fēng)險提供有利的資金基礎(chǔ)，有利于房地產(chǎn)行業(yè)修復(fù)，穩(wěn)定市場預(yù)期。
與此同時，央行將于1月25日下調(diào)支農(nóng)支小再貸款再貼現(xiàn)利率由2%下調(diào)至1.75%。陳文靜告訴記者，該貨幣工具利率自2021年12月后便未有調(diào)整，此次下調(diào)支農(nóng)支小再貸款再貼現(xiàn)利率，可有效降低“三農(nóng)”、小微企業(yè)融資成本，滿足企業(yè)融資需求，也將有助于推動LPR下行。
在完善經(jīng)營性物業(yè)貸款有關(guān)政策發(fā)布后，央行、金融監(jiān)管總局進(jìn)一步表態(tài)將加快推進(jìn)政策落地，大力支持房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。1月25日國務(wù)院新聞辦舉行的新聞發(fā)布會上，國家金融監(jiān)督管理總局副局長肖遠(yuǎn)企表示，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長、涉及面廣，對國民經(jīng)濟(jì)具有重要影響，與廣大人民群眾生活也息息相關(guān)，金融業(yè)責(zé)無旁貸，必須大力支持。
他介紹，接下來，金融監(jiān)管總局將指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)用好用足現(xiàn)有的金融支持政策，繼續(xù)做好房地產(chǎn)金融服務(wù)，保持房地產(chǎn)信貸整體穩(wěn)定，滿足合理融資需求，為維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展貢獻(xiàn)和發(fā)揮金融力量。
肖遠(yuǎn)企提到，近期金融監(jiān)管總局將從以下幾個方面展開工作，一是加快推進(jìn)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效。近期還將召開相關(guān)工作部署會，要求銀行盡快行動起來。二是指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)落實(shí)好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理要求。三是繼續(xù)做好個人住房貸款金融服務(wù)。四是指導(dǎo)和要求銀行等金融機(jī)構(gòu)大力支持重大基礎(chǔ)設(shè)施、城中村改造、三大工程建設(shè)。
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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