自房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)債務(wù)違約潮至今，不少出險房企在過去兩年有余的深度調(diào)整中自救，接連在債務(wù)重組方面取得重要進(jìn)展。
2024年開年僅半個月，先后有正榮、旭輝、奧園、龍光等多家房企披露了境外債務(wù)重組方面的階段性進(jìn)展，包括重組方案獲法院批準(zhǔn)、與債權(quán)人小組簽署支持協(xié)議、給出較為成熟的債務(wù)重組方案等，且皆達(dá)成了不同程度的削債規(guī)模，基本均在40%以上。
同期，部分房企的境內(nèi)債務(wù)展期也得到有效推進(jìn)。據(jù)中指院不完全統(tǒng)計，截至目前，富力、融創(chuàng)、奧園等少數(shù)房企基本完成境內(nèi)外債券重組或展期；龍光、花樣年、時代、碧桂園等房企基本完成境內(nèi)債券展期，華夏幸福、當(dāng)代、綠地等房企則基本完成境外債券展期或重組。
業(yè)內(nèi)預(yù)計，2024年，會有更多風(fēng)險企業(yè)債務(wù)重組取得進(jìn)展，房企風(fēng)險出清將提速。不過，化債完成并不意味著成功上岸，面臨仍未企穩(wěn)的銷售市場和未明顯改善的融資環(huán)境，房企仍需要努力恢復(fù)自身的造血能力?？硕鹫J(rèn)為，債務(wù)重組完成之后，出險房企仍應(yīng)以保交付為主要目標(biāo)，積極營銷、促進(jìn)銷售去化及現(xiàn)金回籠，修復(fù)基本盤，依靠銷售回款提升自身“造血能力”，才能真正擺脫困境。
房企化債提速
自2021年下半年以來，房企批量出險已有兩年時間，化債進(jìn)程如今才明顯提速。
1月12日，龍光與持有本金33.69億美元境外優(yōu)先票據(jù)的債權(quán)人小組簽訂了債權(quán)人支持協(xié)議，占公司境外重組債務(wù)本金總額的約51%；同期，正榮也與債權(quán)人特別小組成員訂立了重組支持協(xié)議。
稍早些時候，旭輝披露了其境外債重組方案，把境外債務(wù)轉(zhuǎn)換為無本金削減的純展期(分別以票據(jù)和貸款授信的形式)、小幅本金削減的展期、本金大幅削減的展期以及附帶部分轉(zhuǎn)股的展期，同時提供了相應(yīng)的保證和擔(dān)保組合作為增信，包括特定項(xiàng)目、資產(chǎn)組合的現(xiàn)金流歸集、股權(quán)抵押等。
進(jìn)展較大的是華南房企奧園。1月12日，奧園發(fā)布公告稱，其境外債務(wù)重組計劃已經(jīng)獲得相關(guān)法院批準(zhǔn)，此前1月10日奧園股東特別大會表決已經(jīng)通過了發(fā)行強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債等相關(guān)議案。這也意味著，歷時24個月的談判，奧園完成了境外債務(wù)重組流程。
在規(guī)模房企中，融創(chuàng)則在2023年底率先完成了境外債務(wù)重組，于2023年11月達(dá)成了重組條件，方案落實(shí)生效。
從目前的債務(wù)重組方案來看，大多數(shù)房企均選擇了債務(wù)展期搭配債轉(zhuǎn)股、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等“以股換債”類的方案，這能夠切實(shí)的實(shí)現(xiàn)債務(wù)規(guī)模的削減，從而實(shí)現(xiàn)降杠桿。
據(jù)國泰君安研報，從已披露的計劃來看，融創(chuàng)、奧園已經(jīng)分別實(shí)現(xiàn)了45億美元、49億美元削債規(guī)模，旭輝、世茂的目標(biāo)削債規(guī)模分別為33~40億美元、60~70億美元。由此可見，目前各家房企推進(jìn)的債務(wù)重組方案中均實(shí)現(xiàn)了較大幅度的削債，比例大約在40%-60%。
有出險房企內(nèi)部人士向第一財經(jīng)記者表示，不同債權(quán)人有各自的訴求，有的銀團(tuán)不能接受削債，但也有部分禿鷲基金，以很低的價格入局，短期折價退出離場也是可以接受的選擇，“核心還是房企沒能力全額兌付了”。
另有對房企債務(wù)重組較為熟悉的資本市場人士向記者表示，也有不少金融機(jī)構(gòu)則是因?yàn)闆]有討價還價的余力，部分持有機(jī)構(gòu)已經(jīng)選擇撥備了，而且長期斗爭會產(chǎn)生額外外費(fèi)用。
國泰君安房地產(chǎn)行業(yè)分析師謝皓宇也認(rèn)為，房企債務(wù)重組提速，后續(xù)重組條件和進(jìn)度與行業(yè)修復(fù)進(jìn)程密切相關(guān)。若后續(xù)行業(yè)修復(fù)進(jìn)程低于預(yù)期，境外債務(wù)債權(quán)人的處境將更被動，房企重組的進(jìn)度預(yù)期加速且條件的放寬程度也將加大。
值得一提的是，還有部分房企選擇了前置債務(wù)重組，也即在債務(wù)還未發(fā)生實(shí)質(zhì)性違約之前進(jìn)行重組。例如，2023年9月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)將8筆美元債進(jìn)行整體重組，這些債務(wù)到期時間為2024-2030年；同年8月，碧桂園將9只約147億元金額的境內(nèi)債進(jìn)行展期。
浙商證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師楊凡認(rèn)為，目前房企在未能等到市場出現(xiàn)明確的拐點(diǎn)前，率先通過債務(wù)重組對公司現(xiàn)金流進(jìn)行自救，是一個較好的選擇。
楊凡認(rèn)為，公司出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險通常不會只停留在單個債券上，引發(fā)流動性枯竭的因素如果不能在短期有效解決，那么會引發(fā)一連串的債務(wù)違約問題。如果公司逐一和債權(quán)人談判談條款，會使得公司疲于應(yīng)付，可能會影響到公司的正常經(jīng)營。而前置債務(wù)重組如果順利，公司可以免于實(shí)質(zhì)性違約，不產(chǎn)生違約記錄，征信記錄和市場形象得以保證，有利于后續(xù)繼續(xù)融資和對外合作。
債務(wù)重組后壓力仍存
隨著債務(wù)重組方案迎來關(guān)鍵進(jìn)展，各大出險房企有望得到喘息的機(jī)會，逐步回歸到正常的經(jīng)營軌道上。
這其中一項(xiàng)關(guān)鍵的工作是保交付。楊凡認(rèn)為，在企業(yè)資金緊張的時候，將有限的資金用在保交樓的“刀刃”上，能夠逐漸盤活公司在監(jiān)管賬戶上的受限資金和整體的現(xiàn)金流。
正在推進(jìn)債務(wù)重組進(jìn)程的華東房企人士也向記者表示，當(dāng)前公司工作重心除了推進(jìn)保交付之外，處理好債務(wù)方案，爭取更多時間，盤活手中有限的車位、商鋪等資產(chǎn)，同時也還是要保證產(chǎn)品品質(zhì)，兌現(xiàn)給客戶的承諾，也保留好企業(yè)口碑，保證以后還能在市場上立足。
另有出險房企內(nèi)部人士提出，在完成債務(wù)重組后，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，為經(jīng)營換取時間和空間。下一階段逐步恢復(fù)信用體系，進(jìn)入銀行支持名單，恢復(fù)融資造血能力，在保障基本兌付的基礎(chǔ)上，關(guān)注有需求的市場，通過合理方式實(shí)現(xiàn)拿地破局。
不過，出險房企在完成債務(wù)重組后，是否能夠完全恢復(fù)正常經(jīng)營，實(shí)則仍是未知數(shù)。
對于目前已完成境內(nèi)外債務(wù)重組的融創(chuàng)，標(biāo)普全球評級信用分析師李暢就表示，該公司102億美元的境外債務(wù)重組只是邁出了一小步，公司經(jīng)營好轉(zhuǎn)的關(guān)鍵仍然是合同銷售額的增加和扭虧為盈。截至2023年10月底，融創(chuàng)當(dāng)年累計合同銷售額約為757.8億元，同比下滑約50%，恢復(fù)自我造血能力仍長路漫漫。
在市場信心未完全恢復(fù)的背景下，整體行業(yè)面、融資面仍然疲軟，面臨實(shí)際債務(wù)壓力，民營房企仍將面臨較大挑戰(zhàn)。
國際評級機(jī)構(gòu)惠譽(yù)發(fā)布報告顯示，2024 年中資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將繼續(xù)有大量的債券待償付，到期(包括面臨回售)的境內(nèi)及境外債券的本金總額將達(dá)到7373 億元人民幣，較2023年增加11.3%。
惠譽(yù)預(yù)期，許多未出險民營房企將繼續(xù)面臨償債挑戰(zhàn)。這主要原因在于，購房者普遍對這些房企能否按時保質(zhì)交付項(xiàng)目感到擔(dān)憂從而導(dǎo)致合同銷售低迷、資本市場融資渠道受阻，以及房企需優(yōu)先保交樓。
值得一提的是，目前已完成境內(nèi)債重組的出險房企包括富力、龍光、融創(chuàng)等，主要通過展期來進(jìn)行境內(nèi)債重組。華泰證券表示，對房企而言，整體債務(wù)展期主要是以時間換空間，將償債時間延后，但實(shí)際償債壓力并未減輕，這也意味著企業(yè)需要在約定時間內(nèi)重新獲得足夠的流動性。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，部分完成了展期的房企在2024年的生存境況仍不算明朗。據(jù)惠譽(yù)測算，16家已出險房企計劃在2024年分期償付109億元人民幣本金，高于2023年的額度。
億翰智庫研究總監(jiān)于小雨向記者表示，整體來看，2024年到期的債務(wù)明顯高于2023年，考慮到現(xiàn)在的融資情況和銷售情況，對于房企來說是雪上加霜，不排除部分企業(yè)有二次違約的風(fēng)險。（鄭娜）
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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