從去年12月14日起北京調(diào)整優(yōu)化購(gòu)房政策到現(xiàn)在，已經(jīng)過去了1個(gè)月的時(shí)間。新政實(shí)施后，北京的樓市情況如何？又出現(xiàn)了哪些變化？北京商報(bào)記者近期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，數(shù)據(jù)層面，調(diào)整優(yōu)化購(gòu)房政策后的近四周時(shí)間，北京新房共成交6051套，其中單周最高成交2163套，新政后周均成交與新政前四周對(duì)比，上漲50.19%。但需要注意的是，由于年末作為房企最后沖刺期，推新及促銷力度有所加大，因此成交的持續(xù)回升也可能摻雜這方面的影響。
在業(yè)內(nèi)人士看來，北京樓市迎來近年來最大力度優(yōu)化政策，極大促進(jìn)樓市回暖，但進(jìn)入1月后，樓市也將進(jìn)入傳統(tǒng)的淡季，從維持熱度的可持續(xù)效應(yīng)角度，降低首付后也需要有進(jìn)一步的跟進(jìn)舉措，來維系政策熱度和繼續(xù)提振市場(chǎng)信心。
市場(chǎng)成交量升溫
2023年12月14日，北京市住建委等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)和個(gè)人住房貸款政策的通知》，對(duì)個(gè)人住房貸款首付比例、貸款利率、貸款年限、普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整，這也是近年來北京出臺(tái)力度最大的樓市優(yōu)化政策。
1月14日，北京調(diào)整優(yōu)化購(gòu)房政策落地滿月，北京樓市變化備受關(guān)注。北京商報(bào)記者從機(jī)構(gòu)方面了解到，調(diào)整優(yōu)化購(gòu)房政策后的近四周時(shí)間，北京新房共成交6051套，其中單周最高成交2163套，新政后周均成交與新政前四周對(duì)比，同比上漲50.19%。
“新政效力與上一輪‘認(rèn)房不認(rèn)貸’大致相同，短期提振新房市場(chǎng)效果明顯。”某央企在京項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人李新告訴北京商報(bào)記者，近期隨著需求的不斷釋放，售樓處到訪量有一定降溫，這也符合團(tuán)隊(duì)對(duì)政策出臺(tái)后的市場(chǎng)走勢(shì)判斷。
某TOP20房企的北京營(yíng)銷負(fù)責(zé)人葉彥告訴北京商報(bào)記者，最近幾天市場(chǎng)降溫也受到季節(jié)因素的影響，臨近年末，大家都忙著工作沖刺、年終總結(jié)等，再加上年底氣候寒冷，不愿出門看房的人增多，成交端所顯現(xiàn)的時(shí)效性大致維持在3周左右。“1月是傳統(tǒng)銷售淡季，預(yù)計(jì)2024年1月北京新房市場(chǎng)銷售規(guī)模較2023年12月將有所回落，但在政策的帶動(dòng)下，市場(chǎng)整體將保持一定的活躍度?！?/p>
北京商報(bào)記者從機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)也注意到新房成交的前后分化。進(jìn)入2024年1月，北京新房成交量每天基本維持在百套左右，在剛剛過去的一周，北京新房共成交805套，較單周最高成交有明顯縮量。
在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，北京樓市迎來近年來最大力度優(yōu)化政策，極大促進(jìn)樓市回暖，但進(jìn)入1月后，樓市也將進(jìn)入傳統(tǒng)的淡季，從維持熱度的可持續(xù)效應(yīng)角度，降低首付等政策后也需要有進(jìn)一步的跟進(jìn)舉措，來維系政策熱度和繼續(xù)提振市場(chǎng)信心。
房企年末沖刺效應(yīng)
新政在首付和利率兩大端口進(jìn)一步降低了購(gòu)房者的入場(chǎng)壓力，為廣大購(gòu)房者帶來了實(shí)實(shí)在在的利好。但需要注意的是，由于年末作為房企最后沖刺期，推新及促銷力度有所加大，因此成交的持續(xù)回升也可能摻雜這方面的影響。
“臨近年末，很多開發(fā)商為了沖刺業(yè)績(jī)，給出的折扣力度是相當(dāng)大的。”包括葉彥在內(nèi)的多位北京項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人直言，開發(fā)商的花式讓利，推動(dòng)北京新房市場(chǎng)在年末走高。
北京商報(bào)記者走訪也了解到，近期不少北京樓盤推出諸如購(gòu)房折扣、特價(jià)房源、老帶新福利、認(rèn)購(gòu)砸金蛋等促銷活動(dòng)。尤其是特價(jià)房源的推出，部分房源折扣力度高達(dá)近百萬元，既吸引了購(gòu)房者的目光，又提升了項(xiàng)目的整體銷量。
葉彥稱，新房項(xiàng)目年底打折促銷，有的是為了回籠資金，有的則是為了與周邊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，核心點(diǎn)還是為了爭(zhēng)搶為數(shù)不多的入市客源。新政不僅降低了購(gòu)房者的入場(chǎng)壓力，也為整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了活力。在政策利好的背景下，購(gòu)房者信心逐步恢復(fù)，市場(chǎng)交易活躍度不斷提升。然而，購(gòu)房者觀望情緒依舊濃厚，會(huì)綜合考慮房屋的價(jià)格、位置、配套設(shè)施等因素，以求在有限的預(yù)算內(nèi)購(gòu)買到最合適的住房。這也促使房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，開發(fā)商需要不斷提高房屋的品質(zhì)和性價(jià)比，以吸引更多購(gòu)房者。
李新同樣表示，當(dāng)前市場(chǎng)屬于快節(jié)奏，開盤早、銷售快的項(xiàng)目才能有利潤(rùn)，一旦超過預(yù)設(shè)銷售時(shí)間，那就算不過來賬了。北京新房項(xiàng)目大概有90%都上了渠道，趁著政策落地的黃金期，積極“搶收”市場(chǎng)是大家一致的判斷。
新政帶來重塑與鞏固
“搶收”的背后，是房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的改變，市場(chǎng)進(jìn)一步進(jìn)入買方市場(chǎng)階段。買方市場(chǎng)下購(gòu)房者入市謹(jǐn)慎，對(duì)于政策的免疫力較強(qiáng)。不得不提的是，2023年市場(chǎng)情緒雖然跌入低迷區(qū)間，但在一系列需求端政策的松動(dòng)之下，購(gòu)房者購(gòu)房門檻下降，月供成本下滑，居民杠桿買房的比重上升。諸葛數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2023年1—11月，居民杠桿率為31.1%，較2022年上升0.8個(gè)百分點(diǎn)。居民按揭購(gòu)房的意愿較2022年有所增強(qiáng)。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪指出，自去年9月一線城市全面落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，并未再有大幅度的松綁政策鞏固加持，市場(chǎng)對(duì)于一線城市政策松綁具有較高期待，2023年12月14日，北京、上海接連松綁購(gòu)房政策，無疑是向市場(chǎng)傳遞出重磅利好信號(hào)。一線城市作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心區(qū)域，其市場(chǎng)表現(xiàn)及政策動(dòng)向?qū)τ谡麄€(gè)樓市發(fā)展的帶動(dòng)力突出，此次新政對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心的重塑和鞏固回升具有積極作用。
自京滬兩個(gè)一線城市同時(shí)調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)化差別化住房信貸政策以來，兩地樓市反響積極，但持續(xù)性的回溫態(tài)勢(shì)仍有待鞏固，2024年政策調(diào)控仍有空間，預(yù)計(jì)在居民購(gòu)房信心提升、市場(chǎng)供求關(guān)系改善、政策持續(xù)優(yōu)化等多方面的合力推動(dòng)下，市場(chǎng)預(yù)期將逐步好轉(zhuǎn)。
張大偉則表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)的并非簡(jiǎn)單的資金問題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質(zhì)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)都存在壓力。從當(dāng)前監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)來看，多個(gè)城市利率均出現(xiàn)了輕微的變化。但當(dāng)前購(gòu)房是收入穩(wěn)定問題，疊加人口結(jié)構(gòu)問題，依然影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定?！罢w看，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)依然看政策，隨著去年12月各種穩(wěn)樓市政策的出臺(tái)，市場(chǎng)有望在2024年初再現(xiàn)一定范圍市場(chǎng)的小陽春?！保ū本┥虉?bào)記者 王寅浩）
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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