首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs來(lái)了。
11月26日，證監(jiān)會(huì)以及上交所官網(wǎng)信息顯示，華夏金茂購(gòu)物中心REIT已正式獲得證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予注冊(cè)的批復(fù)，并在上交所審核通過(guò)。
2023年3月，國(guó)家發(fā)改委出臺(tái)236號(hào)文，明確把商業(yè)類(lèi)地產(chǎn)納入消費(fèi)類(lèi)REITs試點(diǎn)，這是擴(kuò)大內(nèi)需刺激消費(fèi)的一個(gè)重要政策舉措。對(duì)行業(yè)而言，則是地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)一個(gè)重要路徑。中國(guó)金茂積極響應(yīng)國(guó)家戰(zhàn)略，參與重大金融創(chuàng)新，深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，進(jìn)一步創(chuàng)新投融資機(jī)制，有效盤(pán)活存量資產(chǎn)，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展。
業(yè)內(nèi)分析人士表示，華夏金茂購(gòu)物中心REIT等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的獲批進(jìn)一步拓寬了公募REITs底層資產(chǎn)類(lèi)型，為地產(chǎn)商打開(kāi)了融資的新想象空間，也意味著地產(chǎn)行業(yè)的“運(yùn)營(yíng)時(shí)代”有了進(jìn)化的新可能與方向。
高能級(jí)城市核心商圈，底層資產(chǎn)價(jià)值可期
優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)是消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs順利發(fā)行的壓艙石。本次獲批的中國(guó)金茂公募REITs項(xiàng)目底層資產(chǎn)為長(zhǎng)沙金茂覽秀城，是中國(guó)金茂首個(gè)城市級(jí)商業(yè)力作。
資料顯示，長(zhǎng)沙覽秀城位于中部地區(qū)首個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)湘江新區(qū)梅溪湖板塊核心商圈，建筑面積約10萬(wàn)平方米，可租賃面積超6萬(wàn)平方米。項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，目前已匯集騰訊、泰康之家等名企總部，湖南大學(xué)等高校，湖南文化藝術(shù)新地標(biāo)梅溪湖國(guó)際文化藝術(shù)中心等優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)、教育、藝術(shù)配套，客群消費(fèi)力持續(xù)增長(zhǎng)，是長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)最高和消費(fèi)需求最旺盛的區(qū)域。據(jù)統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)沙覽秀城1公里范圍內(nèi)人口約4.75萬(wàn)，3公里內(nèi)人口約58.78萬(wàn)，5公里內(nèi)人口約145.89萬(wàn)。其中，5公里范圍內(nèi)人口組成主要以25-45歲的品質(zhì)家庭客群為主，有著不容忽視的強(qiáng)勁消費(fèi)潛力。此外，憑借所在地具有較強(qiáng)的自然資源和人文資源稟賦，長(zhǎng)沙覽秀城除了覆蓋核心區(qū)域客群，也有較強(qiáng)的外延輻射能力。
長(zhǎng)沙覽秀城于2016年底開(kāi)業(yè)，至今已運(yùn)營(yíng)近7年，是成熟穩(wěn)定的購(gòu)物中心?；鹫心颊f(shuō)明書(shū)顯示，長(zhǎng)沙覽秀城年度客流逾1000余萬(wàn)人次，2020-2022年度銷(xiāo)售額和運(yùn)營(yíng)收入復(fù)合增長(zhǎng)率分別達(dá)到21.53%和31.27%，客流密度已達(dá)0.42人/㎡，處于行業(yè)優(yōu)秀水平。在優(yōu)勢(shì)區(qū)位、優(yōu)質(zhì)客群以及堅(jiān)實(shí)消費(fèi)基礎(chǔ)的加持下，項(xiàng)目7年來(lái)保持了接近滿租的高速發(fā)展態(tài)勢(shì)。截至11月，長(zhǎng)沙金茂覽秀城出租率超99%，年度新進(jìn)品牌72家，面積超9000平方米。在7周年慶活動(dòng)中客流突破20萬(wàn)人次、單日同比提升約40%，銷(xiāo)售突破2500萬(wàn)元、同比提升約30%，穩(wěn)定維持高位。
除了優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)，是否具備專(zhuān)業(yè)、綜合實(shí)力強(qiáng)勁的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，也是購(gòu)物中心價(jià)值增長(zhǎng)的重要影響因素。一位基金管理人透露，“這類(lèi)核心商圈、人流量大、出租率穩(wěn)定、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的項(xiàng)目更容易獲批。”投資人更關(guān)注底層資產(chǎn)位于高能級(jí)城市核心商圈、成熟穩(wěn)定且具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目，但同時(shí)更重要的是，未來(lái)能保持穩(wěn)健收益并具備持續(xù)增長(zhǎng)的潛力。
作為中國(guó)金茂、中信證券、華夏基金強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合推出的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，專(zhuān)業(yè)賦能將為華夏金茂購(gòu)物中心REIT的穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)提供強(qiáng)大支持，持續(xù)助力長(zhǎng)沙覽秀城價(jià)值增長(zhǎng)。
經(jīng)過(guò)7年穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，長(zhǎng)沙覽秀城在會(huì)員發(fā)展上顯著領(lǐng)先于當(dāng)?shù)仄渌?gòu)物中心。當(dāng)前項(xiàng)目已沉淀會(huì)員超50萬(wàn)，年度會(huì)員銷(xiāo)售額占比超35%。以大會(huì)員體系為基礎(chǔ)，長(zhǎng)沙金茂覽秀城以不斷開(kāi)拓創(chuàng)新的姿態(tài)，持續(xù)開(kāi)展品牌煥新、空間迭代、服務(wù)升級(jí)，充分保障了項(xiàng)目未來(lái)的穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)和長(zhǎng)期增值潛力。
商業(yè)資產(chǎn)儲(chǔ)備豐富，中國(guó)金茂REITs潛力可期
當(dāng)前，隨著公募REITs穩(wěn)步邁入常態(tài)化發(fā)行階段，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，中國(guó)公募REITs市場(chǎng)“首發(fā)”+“擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展格局將逐步成型，公募REITs未來(lái)有巨大的發(fā)展空間。像中國(guó)金茂等實(shí)力強(qiáng)勁，旗下?lián)碛写罅績(jī)?yōu)質(zhì)和具備高成長(zhǎng)性商業(yè)資產(chǎn)的企業(yè)，具備更高的“擴(kuò)募”能力，從而吸引了更多投資者關(guān)注。
作為商業(yè)持有賽道的實(shí)力選手，金茂商業(yè)板塊目前已擁有“覽秀城”“金茂匯”“金茂J·LIFE”等品牌IP，覆蓋上海、南京、長(zhǎng)沙、青島、天津等多個(gè)核心城市。中國(guó)金茂加速零售商業(yè)板塊發(fā)展，青島覽秀城、張家港覽秀城、天津金茂匯于2022年底相繼開(kāi)業(yè)，并快速引領(lǐng)當(dāng)?shù)叵M(fèi)潮流。此外，中國(guó)金茂在武漢、杭州、天津等高能級(jí)城市均有覽秀城項(xiàng)目籌備在建。這意味著，除首發(fā)資產(chǎn)長(zhǎng)沙覽秀城外，未來(lái)還有大量?jī)?yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目可作為底層資產(chǎn)源源不斷地注入華夏金茂購(gòu)物中心REIT平臺(tái)，為公募REITs市場(chǎng)帶來(lái)更大的發(fā)展空間。
公開(kāi)信息顯示，2023年上半年，中國(guó)金茂抓住消費(fèi)市場(chǎng)復(fù)蘇機(jī)會(huì)，商業(yè)板塊迎來(lái)強(qiáng)勁增長(zhǎng)。商業(yè)收入、銷(xiāo)售額和客流量分別增長(zhǎng)68%、125%、110%，三項(xiàng)指標(biāo)均實(shí)現(xiàn)歷史新高。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，通過(guò)充分利用金融政策利好，靈活運(yùn)用資本市場(chǎng)工具盤(pán)活優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)，中國(guó)金茂旗下商業(yè)資產(chǎn)的未來(lái)增長(zhǎng)潛力可期。
分析人士指出，此次中國(guó)金茂旗下公募REITs成功發(fā)行，有助于中國(guó)金茂在持有型精品商業(yè)板塊擴(kuò)大投資規(guī)模、提升造血能力，而金茂豐富的商業(yè)資產(chǎn)，不僅有望為投資者創(chuàng)造良好回報(bào)收益，還能更好地為萬(wàn)千市民帶來(lái)嶄新的線下消費(fèi)場(chǎng)景和消費(fèi)體驗(yàn)，支持和賦能消費(fèi)端；同時(shí)，發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的凈回籠資金用于消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的再投資也有助于進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、提振消費(fèi)。
中國(guó)金茂方面則表示，發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs標(biāo)志著中國(guó)金茂旗下優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)對(duì)接資本市場(chǎng)打開(kāi)了全新路徑。隨著金茂商業(yè)版圖的持續(xù)擴(kuò)張，未來(lái)，中國(guó)金茂將持續(xù)向公募REITs平臺(tái)裝入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以資產(chǎn)盤(pán)活擴(kuò)大有效投資，加速消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)城市消費(fèi)條件優(yōu)化、消費(fèi)場(chǎng)景創(chuàng)新。以金融創(chuàng)新服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，中國(guó)金茂將持續(xù)為城市消費(fèi)發(fā)展賦能。
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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