央廣網(wǎng)北京8月26日消息（記者門(mén)庭婷）在北京率先落地優(yōu)化樓市政策后，上海也在市場(chǎng)期待中優(yōu)化樓市相關(guān)政策，而且力度大于市場(chǎng)預(yù)期。
8月25日，上海市六部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），涉及調(diào)減住房限購(gòu)、優(yōu)化住房公積金、優(yōu)化個(gè)人住房信貸以及完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅等多項(xiàng)政策?！锻ㄖ纷越袢掌鹗┬?。
同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)表示，本次新政屬于精準(zhǔn)調(diào)控政策，旨在降低符合條件的居民的購(gòu)房門(mén)檻和壓力，緩解外環(huán)外庫(kù)存壓力及提振市場(chǎng)信心，并通過(guò)擴(kuò)大購(gòu)房群體和金融支持促進(jìn)職住平衡，加快“好房子”相關(guān)政策的持續(xù)落地。
限購(gòu)放寬與單身購(gòu)房政策調(diào)整，外環(huán)外市場(chǎng)預(yù)期向好
《通知》顯示，對(duì)符合上海本市住房購(gòu)買(mǎi)條件的居民家庭，含本市戶(hù)籍居民家庭以及在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿(mǎn)1年及以上的非本市戶(hù)籍居民家庭，在外環(huán)外購(gòu)買(mǎi)新建商品住房和二手住房都不限套數(shù)。
58安居客研究院院長(zhǎng)張波分析認(rèn)為，這一政策方向和北京保持了同步，也是針對(duì)市場(chǎng)需求不足的區(qū)域進(jìn)行針對(duì)性放松，利好松江、嘉定、青浦等五大新城外環(huán)外區(qū)域。
“從北京政策效果看，放寬外圍限購(gòu)后，市場(chǎng)的熱度上升會(huì)表現(xiàn)明顯?！痹趶埐磥?lái)，由于上海的外環(huán)內(nèi)新房供應(yīng)占比高于北京，并且今年以來(lái)持續(xù)有核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊供給，這一政策的效果對(duì)上海新房市場(chǎng)的整體拉動(dòng)力會(huì)弱于北京，但對(duì)二手房尤其是外環(huán)外二手房的拉動(dòng)作用可能會(huì)強(qiáng)于北京。
根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年以來(lái)（截至8月23日）上海新建商品住宅（不含保障房）成交2.97萬(wàn)套，其中外環(huán)外成交超1.8萬(wàn)套，占比超60%。二手房方面，1-7月成交約12.7萬(wàn)套，其中外環(huán)外成交約6.5萬(wàn)套，占比約51%，新房、二手房外環(huán)外均為成交主力。
宋紅衛(wèi)提到，近兩年上海新房領(lǐng)域，改善需求成為主導(dǎo)，政策端也在積極調(diào)整，不斷匹配改善需求，尤其是在高品質(zhì)好房子的政策導(dǎo)向下，規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)一步優(yōu)化，低容積率地塊不斷增加，對(duì)于小戶(hù)型的限制越來(lái)越少。而對(duì)于大部分居民來(lái)說(shuō)，可以負(fù)擔(dān)得起，且會(huì)受到市場(chǎng)青睞的，就是外環(huán)外核心區(qū)域的低密產(chǎn)品。
“符合購(gòu)房條件的家庭取消購(gòu)房套數(shù)的限制后，也將會(huì)利好兩類(lèi)人群，一是市區(qū)的‘小中產(chǎn)’人群的置換需求，這部分人群把市區(qū)的房子賣(mài)掉后，向外環(huán)外做品質(zhì)的改善；二是部分原來(lái)受限于2套住房的指標(biāo)，市區(qū)的房子不舍得賣(mài)掉，但是仍然有資產(chǎn)配置需求的人群，同時(shí)兼顧產(chǎn)品改善的多元化需求，這樣就可以滿(mǎn)足在外環(huán)外核心區(qū)域配置低密改善產(chǎn)品?！彼渭t衛(wèi)稱(chēng)。
本次《通知》還提到，成年單身人士購(gòu)房也迎來(lái)改變，將按照居民家庭執(zhí)行住房限購(gòu)政策。按照新政，滬籍居民家庭和滬籍成年單身人士，在外環(huán)外購(gòu)房不限套數(shù)，不過(guò)在外環(huán)內(nèi)依然限購(gòu)2套住房。非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，若自購(gòu)房之日前在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿(mǎn)1年及以上，可于外環(huán)外不限套數(shù)買(mǎi)房；若滿(mǎn)足3年及以上繳納條件的，能在外環(huán)內(nèi)限購(gòu)1套住房。
業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，上海對(duì)單身人士有政策性限制成為歷史，體現(xiàn)出對(duì)單身人群自住需求的有效保障。對(duì)于在滬工作的單身青年人才、新市民等群體，在滿(mǎn)足社?；騻€(gè)稅繳納年限后，能更輕松購(gòu)房，單身購(gòu)房群體活躍度提高。
公積金與信貸政策優(yōu)化，降低購(gòu)房資金成本
在住房公積金方面，新政也帶來(lái)諸多利好?！锻ㄖ芬?guī)定，對(duì)繳存人購(gòu)買(mǎi)二星級(jí)及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金（含補(bǔ)充公積金）最高貸款額度上浮15%。其中，首套最高貸款額度從160萬(wàn)元提高至184萬(wàn)元，多子女家庭首套上浮比例可疊加計(jì)算，能從192萬(wàn)元提升至216萬(wàn)元；二套最高貸款額度則從130萬(wàn)元提高到了149.5萬(wàn)元。
同時(shí)，購(gòu)買(mǎi)上海新建預(yù)售商品住房的繳存人，可依規(guī)申請(qǐng)?zhí)崛”救思芭渑嫉淖》抗e金用于支付購(gòu)房首付款，并且即便提取公積金支付首付款，也不會(huì)影響其住房公積金貸款額度計(jì)算，支持“又提又貸”。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)在接受央廣網(wǎng)記者采訪時(shí)表示：“此次所提及的綠色建筑，占上海全市新房比重約為60%，說(shuō)明政策的惠及面很大，支持了綠色建筑發(fā)展。這也較好吻合了全國(guó)好房子‘安全、舒適、綠色、智慧’理念，促進(jìn)供需兩端更好關(guān)注綠色建筑。”
信貸政策上，為減輕居民購(gòu)房利息負(fù)擔(dān)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)上海市市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制要求以及自身經(jīng)營(yíng)狀況、客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，在利率定價(jià)機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，將合理確定每筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款的具體利率水平。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜告訴央廣網(wǎng)記者，與北京政策不同，本次上海明確在利率定價(jià)機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款的具體利率水平，此前自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)和6個(gè)郊區(qū)二套商貸利率為L(zhǎng)PR-25BP、核心區(qū)為L(zhǎng)PR-5BP，現(xiàn)統(tǒng)一降至LPR-45BP，有利于降低居民購(gòu)房利息支出，減輕房貸負(fù)擔(dān)。
據(jù)宋紅衛(wèi)介紹，根據(jù)調(diào)研，剛需項(xiàng)目95%以上都需要銀行按揭貸款，多套房產(chǎn)家庭中的高端項(xiàng)目對(duì)于銀行按揭貸款利率的依賴(lài)度也超過(guò)50%。一旦取消首套和二套及以上利率的差異，在一定程度上能夠促進(jìn)改善需求的釋放。
完善房產(chǎn)稅政策，促進(jìn)購(gòu)房政策協(xié)同
為與住房限購(gòu)政策形成銜接，《通知》對(duì)個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策進(jìn)行了完善。根據(jù)規(guī)定，符合條件的非本市戶(hù)籍居民家庭購(gòu)買(mǎi)的第一套住房暫免征收房產(chǎn)稅；而購(gòu)買(mǎi)的第二套及以上住房在合并計(jì)算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。由于個(gè)人住房房產(chǎn)稅按年征收，因此自2025年1月1日起符合條件的購(gòu)房者就可享受該條政策。
張波表示，預(yù)計(jì)政策短期將有效提升外環(huán)外市場(chǎng)熱度，減少觀望情緒并帶動(dòng)潛在購(gòu)房群體積極入市，長(zhǎng)期則有助于城市職住平衡與房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
“當(dāng)前上海樓市正好迎來(lái)了傳統(tǒng)‘金九銀十’的熱銷(xiāo)階段，所以要結(jié)合利好銷(xiāo)售點(diǎn)，把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，優(yōu)化對(duì)策。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，房企應(yīng)優(yōu)化推盤(pán)和定價(jià)策略，尤其是把握政策對(duì)不同區(qū)域板塊、不同產(chǎn)品的影響，深入落實(shí)去庫(kù)存戰(zhàn)略，積極促進(jìn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的提振。
在陳文靜看來(lái)，本次上海跟進(jìn)優(yōu)化樓市新政，在優(yōu)化限購(gòu)、加大公積金政策支持方面與北京較為相似，除此之外，上海進(jìn)一步降低居民購(gòu)房成本，明確不再區(qū)分首套、二套住房商貸利率，完善房產(chǎn)稅政策，整體力度較北京略大，政策范圍更廣，未來(lái)北京繼續(xù)優(yōu)化商貸利率、降低居民購(gòu)房成本也存在預(yù)期。隨著北京、上海先后優(yōu)化樓市政策，短期深圳跟進(jìn)的概率也進(jìn)一步增強(qiáng)，有助于提振市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”。
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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