近日，“認房不認貸”沖上各類媒體地產新聞的頭條。據(jù)專業(yè)解讀，“認房不認貸”即指名下已有一套住房的家庭，如已還清房貸，購買二套房的房貸將按首貸執(zhí)行首付比例及利率。該政策出臺，意味著有改善需求的二次置業(yè)家庭，購買第二套房的金融成本將會大幅降低，對樓市成交尤其是高端、改善項目的銷售起到明顯的拉動作用。
那么，省城樓市因此利好政策出現(xiàn)反彈嗎？眼下各樓盤是否開始執(zhí)行“認房不認貸”？現(xiàn)在是“換好房”的時機嗎？針對公眾關注的樓市熱點、改善置業(yè)困惑等問題，山西晚報記者對省城樓市進行了實地采訪——
A “認房又認貸”太原執(zhí)行多年
7月27日，住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹在召開的企業(yè)座談會上表示，要繼續(xù)鞏固房地產市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不認貸”等政策措施。在各地首房首貸首付比例、利率均已下調的當下，公眾關注不多的“認房不認貸”沖上頭條及熱搜。
8月3日，鄭州市住房保障和房地產管理局等部門聯(lián)合發(fā)布《關于進一步促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(簡稱《通知》)，發(fā)布15條樓市調控新政，包括落實“認房不認貸”政策、成為7月27日之后，首個強化執(zhí)行“認房不用認貸”政策的城市。
房子的套數(shù)和貸款的次數(shù)，是近年來樓市調控的重要方式之一?！罢J房”是指商業(yè)銀行發(fā)放個人住房貸款時，會參考購房人在購房地家庭名下實際擁有住房套數(shù)，依此確定貸款次數(shù)及首付比例、利率；“認貸”是指銀行會根據(jù)擬購房人家庭在全國范圍內是否有住房貸款記錄來確定貸款次數(shù)，及首付比例、利率。
從2018年至2022年5月底，太原市一直在執(zhí)行“認房又認貸”政策。根據(jù)太原市人民政府在2018年5月印發(fā)的《關于加強房地產市場調控工作的實施意見》，購買第二套住房的居民家庭申請商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例不低于40%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍；購買第三套及以上住房的居民家庭，暫停發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款。公積金貸款的首付比例同上。
關于首套房認定標準，太原市住房公積金管理中心曾在2020年4月23日發(fā)布過《關于明確購房套數(shù)認定標準的通知》，其中明確指出，若家庭名下有兩套房產記錄、或有購買不同住房兩次房貸記錄、或有一套房產記錄及購買另一套住房房貸記錄的，不得發(fā)放貸款。
“認房又認貸”的房貸政策對打擊炒房、抑制投機性購房起到重要作用。據(jù)朗潤智業(yè)2018年6月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年第22周（5月28日-6月3日），市場以去庫存為主，供應較少，普通住宅市場只有2個項目進行市場放量，供應面積僅0.7萬平方米，環(huán)比下降97%，為2018年住宅市場供應量最少的一周。成交表現(xiàn)也較為黯淡，成交量連續(xù)兩周下跌，成交均價回歸到了一個正常水平。
“認房又認貸”疊加限購，給當時火熱的樓市澆了一瓢涼水，市場上出現(xiàn)退房現(xiàn)象。從2019年開始，省城樓市進入降價通道；2020年，部分頭部房企接連出現(xiàn)財務危機后，省城樓市與全國各地一樣，進入量價齊跌下行通道，相當一部分地產企業(yè)陷入信任危機，直至今日全城難見成交大幅升溫現(xiàn)象。
B多方努力 降低改善置業(yè)成本促交易
相比“認房又認貸”，“認房不認貸”最明顯的好處就是降低家庭購房及升級換房的成本：只要購房家庭名下無房，即使有房貸記錄，均可按照首貸進行認定；或家庭已有一套住房，如已還清貸款，二次置業(yè)可按首貸付首付及利率。
2022年5月23日，“太原三十六條”樓市新政發(fā)布落地，政策提出“鼓勵銀行業(yè)金融機構住房按揭貸款首付比例按照20%執(zhí)行，降低貸款利率?！蓖瑫r，“對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買新建商品房，銀行業(yè)金融機構執(zhí)行首套房貸款政策?！睆恼邔用嫔?，太原市執(zhí)行“認房不認貸”政策已有一年有余，支持市民改善置業(yè)。
時至今日，省城樓市“認房不認貸”政策的落地情況如何？山西晚報記者按照“家庭名下一套或兩套房，且夫妻雙方均有貸款記錄”的假設，調查咨詢了太原市多個主力樓盤，多數(shù)樓盤均在執(zhí)行“認房不認貸”。但對已有購房及貸款記錄的業(yè)主，不同樓盤對二房首貸的評判標準有明顯差異，同時，即使明確了為首貸，首付比例也有不同。
“只要家庭名下有房，再貸款買房就要按二貸政策，首付40%，利率4.9%。”西中環(huán)某某堡的銷售顧問表示，能否享受首套貸款政策與貸款記錄關系不大，主要看名下是否有房；晉祠路長風某某悅的銷售顧問則表示，無論貸過幾次款，只要還清了就可以享受首貸3.7%利率，但該項目合作的不同銀行對首付要求有不同，“少數(shù)銀行會要求首付40%，但利率可以為首貸3.7%”；晉陽湖東岸某某華章銷售顧問表示，不同銀行會根據(jù)業(yè)主征信定首付比例，30%或20%都有，但首貸利率肯定是3.7%，“許多銀行對名下有房或有貸款記錄的購房者，會按二貸要求付四成首付，利率可以按照首貸3.7%執(zhí)行?！?/p>
隨后，山西晚報記者又咨詢了保利、萬科、中海等品牌的多個樓盤，名下僅有一套房且已還清貸款，可按照3.7%利率享受首貸利率。
山西晚報記者就上述問題咨詢了多家銀行，從銀行的角度來看，落實“認房不認貸”政策，有助個貸業(yè)務量的提升。同時，銀行也很看重合作房企的金融信譽、房貸業(yè)主的征信，以降低放貸風險。不同銀行對不同樓盤、不同業(yè)主的二房首貸政策均有差異。“名下有兩套房，只要貸款還清了，再次貸款大概率也是首套政策，首付20%，利率最低能做到3.7%，具體情況要看發(fā)放貸款的分行怎么判斷?！币患覈秀y行個貸部客戶經理說道。
此外，針對家庭名下已有兩套房且還清貸款，房貸按首貸還是二貸的情況，多個樓盤銷售顧問均表示也可以按首貸貸款。部分銷售顧問還給出了建議，“若家庭名下已有兩套房且還清了貸款，可以先將一套舊房掛牌，名下即會顯示僅有一套房，就能按首貸付首付及利息。操作非常簡單，手機上就可以完成?！鄙轿魍韴笥浾吡私獾?，有“掛牌”意愿的業(yè)主可以關注微信公眾號“太原市房產管理局”，點擊”房產在線“進入功能主頁面，隨后選擇“更多服務”，在二手房菜單下點擊“自主掛牌”，進入個人產權信息查詢頁面后可在查詢頁表里選擇要掛牌出售的房源，填寫掛牌公示信息后，點擊“發(fā)布”即可對外公示房源信息，在結果展示頁面還可以查看并下載掛牌憑證。
從市場走訪調查中不難發(fā)現(xiàn)，省城各樓盤銷售意愿強烈，改善置業(yè)需求較為明顯。而家庭名下“有房”“有貸”“多套”“多貸”等情況較為復雜，售樓處銷售人員會根據(jù)經驗，給業(yè)主支招促成交，銀行首貸的認定標準較為寬松。
C連鎖利好 二房首貸能省多少？
采訪中，多個樓盤的置業(yè)顧問表示，現(xiàn)在的首套房貸款利率為3.7%，少數(shù)樓盤表示為3.9%；如果購房認定為二貸，首付四成，利率則高達4.8%、4.9%。那么，首貸、二貸不同的利率差異有多大？
山西晚報記者以購買100平方米、首付30%、貸款30年為例，建設路某某第樓盤售價9350元/平方米，若按首貸首付30%后需貸款65.45萬元，利率為3.7%時，等額本息月供為3012.55元，利息總額43萬元；若按二貸，利率為4.8%，月供上漲至3433.93元，利息總額增加了15萬元以上，為58.17萬元。而西中環(huán)XX堡樓盤售價12500元/平方米，貸款87.5.萬元，若按首貸利率為3.7%時，等額本息月供為4027.48元，利息總額為57.49萬元；按二貸利率為4.8%時，月供上漲為為4590.82元，增加563.34元，利息總額增加20余萬元。
山西晚報記者了解到，目前太原市改善型住宅主流面積在120平方米左右，售價在11000至12000元/平方米，二房首貸辦理商業(yè)貸款，業(yè)主的利息至少能省20余萬元。而業(yè)主選擇公積金貸款，目前太原的住房套數(shù)認定仍然是“認房又認貸”，家庭名下有一套房就不能享受首貸政策，而購買不同住房且有兩次房貸記錄就不能獲得貸款。
此外，太原樓市“三十六條”在契稅方面也提出了優(yōu)惠，面積在90平方米以下的由財政全額補貼所繳納契稅，面積在90平方米至143平方米（含）的由財政補貼80%所繳納契稅，面積在143平方米以上的由財政補貼50%所繳納契稅。如果是購買二套房，契稅參照首套補貼標準下浮20%。
D各方重視 政策效果仍需時日
業(yè)內認為，“認房不認貸”更好地滿足市場的真實需求，在一定程度上降低改善群體購房成本。貝殼研究院認為，“認房不認貸”一方面使剛需和改善群體循環(huán)起來，改善性群體將原有住房掛牌出售，增加剛需房源供給，滿足剛需入市需求，實現(xiàn)剛需和改善群體的良性循環(huán)。另一方面，改善群體賣掉二手房后購買新房，促進二手房、新房的良性循環(huán)。由此也增加了新房市場的交易活力，對房企回款、土地市場交易、行業(yè)信心修復均有助益。
以省城太原為例，全城中高端改善占據(jù)絕對市場份額，供方和需求方的成交意愿明顯。但新房與二手房交易的活躍度需要進一步提升，“剛需和改善”交易循環(huán)需要更合理、靈活的政策來優(yōu)化刺激，目前百姓手中的大額資金基本都沉淀在舊房中。
朗潤智業(yè)公布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，太原單盤銷售排行榜TOP20中，成交均價12000元/平方米以上項目占據(jù)14席，均價9000-11000元/平方米之間項目僅6席。在結構表現(xiàn)方面，經濟型、高端及改善產品表現(xiàn)優(yōu)秀，100-120平方米經濟型三居產品成交占比持續(xù)上漲至41%，120-144平方米成交占比穩(wěn)定在24%左右，80-100平方米剛需房成交占比反而降至21%。在總價段方面，高端產品成交穩(wěn)定，單套總價300萬以上產品成交占比擴大至4%。改善型置業(yè)比例在穩(wěn)中上升。
但與此同時，二手房新增掛牌量居高不下，月均掛牌量高達8000至9000套，是2018、2019年月均掛牌量的2至3倍。想賣舊房換新房的市民，眼下最大難題是舊房價低且難賣，面積超過120平方米的大戶型二手房更是有價無市，少人問津。
山西世紀朗潤董事長薛錚認為，住建部強調落實“認房不用認貸”、首房首貸首付比例及利率政策等信息，釋放出積極信號。由此不難看出，從國家到地方重視房地產行業(yè)的企穩(wěn)回升，鼓勵市場成交活躍。值得注意的是，此輪樓市的寬松政策周期與2014、2015年出現(xiàn)明顯差異：首先太原樓市改善需求的集中釋放期已過，供大于需的市場結構仍在持續(xù)；第二，行業(yè)信心尚在恢復期，部分改善需求仍在觀望中，改善比剛需的觀望周期更長；第三點，想按首貸購房的改善置業(yè)市民，需要還清房貸或轉讓名下已有房產，但太原二手房市場的掛牌量居高不下，多數(shù)普通家庭籌集二套房首付需要周期。在樓市前景不明的情況下，多數(shù)家庭不愿再墊資或加杠桿去買房。政策短期內效果不會很明顯，但省城已連續(xù)三年土地成交不足，明年樓市供應量會降低，“認房不認貸”等寬松政策的威力預計在明年會顯現(xiàn)。
省城樓市多位資深營銷人士分析，按照歷次政策出臺后的反應來看，利好政策效果顯現(xiàn)會在政策出臺后一至兩年左右。同時，雖然百姓置業(yè)需求長期存在，但買不買房也和預期收入水平有著密切關系，經濟形勢向好、百姓收入增加，樓市成交自然就會活躍。眼下，市民改善型置業(yè)的政策環(huán)境非常好，而賣舊房籌房款的周期卻很長，矛盾顯而易見，降低二手房交易稅費、提升二手房交易效率，可以減輕新舊房周轉周期長的問題。（山西晚報記者 柴旭暉）
（責任編輯：蔡文斌）
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