5月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資首現(xiàn)拐點(diǎn) 下半年投資與銷(xiāo)售或?qū)⒚撱^
導(dǎo)讀
若今年下半年出現(xiàn)投資攀升銷(xiāo)售卻轉(zhuǎn)淡的背離情況，則預(yù)示著接下來(lái)庫(kù)存量的上升和下一波市場(chǎng)平靜期的到來(lái)。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師 劉東
盡管5月當(dāng)月上海、蘇州等熱門(mén)城市集中“拍地”，但仍未能改變?nèi)珖?guó)房地產(chǎn)投資增速下降的態(tài)勢(shì)，這也是今年以來(lái)該項(xiàng)數(shù)據(jù)的首次下降。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-5月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)7%，比1-4月下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，中部地區(qū)該項(xiàng)數(shù)據(jù)在5月下降0.7個(gè)百分點(diǎn)成為主要原因，這也是今年以來(lái)中部地區(qū)該項(xiàng)數(shù)據(jù)首次調(diào)頭向下。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院比照數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，僅開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)的月度波動(dòng)并不足見(jiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷熱狀況，因?yàn)檫@受不同地區(qū)的供地節(jié)奏影響較大。比如在5月，一些中部熱點(diǎn)城市的土地供應(yīng)明顯減少，造成了投資失速的狀況。
不過(guò)，從前端的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，不管是東部地區(qū)還是中部地區(qū)，5月一二三線城市都降溫明顯，尤其是東部地區(qū)5月房產(chǎn)銷(xiāo)售面積比1-4月下降了將近7個(gè)百分點(diǎn)。依此看，在一系列調(diào)控政策和信貸收緊預(yù)期下，下半年房產(chǎn)銷(xiāo)售降溫將成大概率事件。
而根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)投資數(shù)據(jù)一般比銷(xiāo)售數(shù)據(jù)滯后6到7個(gè)月的規(guī)律，若下半年銷(xiāo)售降溫，則投資的收縮將會(huì)在2017年開(kāi)始顯現(xiàn)。
但考慮到上海等熱門(mén)城市目前的土地供應(yīng)只完成了全年的很少一部分，且央企、金融資本等對(duì)于一線城市優(yōu)質(zhì)地塊興趣不減，東部地區(qū)仍將是下半年土地市場(chǎng)的大贏家，屆時(shí)投資與銷(xiāo)售脫鉤的現(xiàn)象或?qū)⒊霈F(xiàn)。
一、中部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資拐點(diǎn)為什么在5月出現(xiàn)？
今年以來(lái)，在火爆的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和寬松信貸政策雙重加持下，房企到位資金增速逐月攀升，從1-2月的-1.0%躍升為3月的14.7%。這直接推升了房企的拿地?zé)崆椤?/p>
從3月份開(kāi)始，一線城市高企的地價(jià)讓房企將拿地眼光聚集到二線城市，合肥、蘇州、南京、杭州等地地王頻出，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)“強(qiáng)二線”概念。
而也就是在3月和4月，上述“強(qiáng)二線”和中部地區(qū)的鄭州、武漢等熱門(mén)城市供地放量，直接推升了東部和中部地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速。其中東部地區(qū)從1-2月的3.7%上升到5.4%和5.8%，中部地區(qū)更是實(shí)現(xiàn)從4.3%到9.5%和12.3%的跳躍。
不過(guò)，整個(gè)4月，作為一線城市的北京和上海竟無(wú)一幅地塊出讓?zhuān)搅?月，北京、上海、蘇州、南京、杭州開(kāi)始集中供地，僅這5個(gè)城市當(dāng)月的土地出讓金就高達(dá)1101億元。作為中部城市的合肥、武漢、鄭州等地卻放慢了供地節(jié)奏，這成為導(dǎo)致中部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速在5月首次調(diào)頭向下的主因。
二、南京、蘇州、杭州前5月“賣(mài)地”收入已接近或超過(guò)2015年全年
但全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速和中部地區(qū)該項(xiàng)數(shù)據(jù)在5月出現(xiàn)下滑，仍然是值得注意的。
東部的南京、蘇州、杭州等地，將年度供地計(jì)劃的重頭放在了上半年，南京1-3月土地出讓333億元，4月為148億元，5月為253億元，僅前5個(gè)月的土地出讓金收入就已經(jīng)接近2015年全年879億元的水平，也成為前5個(gè)月全國(guó)土地出讓金收入最高的城市。
蘇州則更是創(chuàng)造了前5月的土地出讓金就高出2015年全年近100億的紀(jì)錄。
至于上海、北京等一線城市，則將年度供地的重頭放在了下半年。比如上海2016年用地供應(yīng)計(jì)劃顯示，全年供應(yīng)住房用地（包括保障性住房）800公頃，今年前5月供地僅占15%。因此，目前上海土地出讓金只達(dá)到去年的1/4水平，這也意味著，下半年上海、北京將放量供應(yīng)。
再反觀合肥、鄭州、武漢等中部城市，目前土地出讓金收入只占到了去年全年的一半左右，下半年還將有不少的供地計(jì)劃將推出。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為，在總量有限的房企到位資金情況下，若下半年銷(xiāo)售市場(chǎng)轉(zhuǎn)淡和信貸收緊雙重因素疊加，一線城市大量供應(yīng)的土地作為房企眼中優(yōu)質(zhì)的避險(xiǎn)資產(chǎn)，仍然是吸引房企投資的有利標(biāo)的。而中部地區(qū)非“強(qiáng)二線”城市，恐將成為房企首先收縮的戰(zhàn)場(chǎng)。這與2015年底開(kāi)始的“地王”潮首先出現(xiàn)在一線城市是一個(gè)道理。
三、一二三線城市銷(xiāo)售集體轉(zhuǎn)淡預(yù)示著下半年地市與房市或?qū)⒚撱^
同時(shí)值得注意的，是房地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的下滑，這似乎印證了房地產(chǎn)市場(chǎng)“地王起，市場(chǎng)衰”的周期性規(guī)律。
實(shí)際上，從4月份一線城市密集調(diào)控政策出臺(tái)后，東部地區(qū)房地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)增勢(shì)就沒(méi)有3月份那么強(qiáng)勁，而到了5月份，則更是比4月份下跌了近7個(gè)百分點(diǎn)。
有意思的是，中部地區(qū)的銷(xiāo)售猛增恰恰出現(xiàn)在4月份，這可視作是3月份東部地區(qū)銷(xiāo)售市場(chǎng)火爆后的傳導(dǎo)效應(yīng)。而到了5月份，中部地區(qū)的銷(xiāo)售增速也略有下滑。
CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，端午節(jié)期間，一二三線城市環(huán)比全部下滑，一線城市跌幅近三成，二線代表城市跌幅近兩成。與此同時(shí)，北京、深圳等地庫(kù)存開(kāi)始上揚(yáng)。
一方面是銷(xiāo)售的轉(zhuǎn)淡，另一方面房企融資窗口期已過(guò)，5月A股市場(chǎng)共有7家房企發(fā)行了公司債，發(fā)行規(guī)模180多億，相比3月份最高的400多億已有明顯下降，而金融端也不斷發(fā)出房地產(chǎn)資金收緊的信號(hào)。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)投資數(shù)據(jù)一般比銷(xiāo)售數(shù)據(jù)滯后6到7個(gè)月的規(guī)律，若下半年銷(xiāo)售行情降溫，再加上房企融資成本升高，則投資的收縮將會(huì)在2017年開(kāi)始顯現(xiàn)。
但今年以來(lái)通過(guò)銷(xiāo)售回款和發(fā)債、開(kāi)發(fā)貸等渠道獲得的大量到位資金，還將繼續(xù)延續(xù)土地市場(chǎng)尤其是一線城市土地市場(chǎng)今年下半年的火熱。屆時(shí)將出現(xiàn)房市和地市、銷(xiāo)售和投資脫鉤的現(xiàn)象。
其實(shí)早在2015年第三季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)過(guò)這樣的背離。相反的是，當(dāng)時(shí)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)持續(xù)放緩和銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的不斷攀升，這預(yù)示的是2015年第四季度的供求緊張和市場(chǎng)回暖。
若今年下半年出現(xiàn)投資攀升銷(xiāo)售卻轉(zhuǎn)淡的背離情況，則預(yù)示著接下來(lái)庫(kù)存量的上升和下一波市場(chǎng)平靜期的到來(lái)。高盛報(bào)告也認(rèn)為，預(yù)計(jì)2017年房?jī)r(jià)將疲弱，房地產(chǎn)行業(yè)因杠桿率上升、需求減弱，不久將見(jiàn)到拐點(diǎn)。（21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）
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