東莞長安萬達廣場是萬達集團繼廣州白云萬達廣場后，布局珠三角的另一力作，投資總額高達150億元，2012年動工。但目前，該項目遇到了麻煩——因商鋪買賣合同糾紛引起的官司已持續(xù)了近兩年。
東莞長安萬達廣場是萬達集團繼廣州白云萬達廣場后，布局珠三角的另一力作，投資總額高達150億元，2012年動工。目前，該項目遇到了麻煩——因商鋪買賣合同糾紛引起的官司已持續(xù)了近兩年。
2014年，有40戶業(yè)主因商鋪買賣合同糾紛向法院起訴東莞長安萬達廣場有限公司（以下簡稱長安萬達）。業(yè)主稱，他們一開始跟長安萬達簽的是70年商鋪使用權(quán)年限的合同，交完購鋪款后，臨近收鋪時卻被告知商鋪使用權(quán)年限要從70年變更至40年，雙方多次協(xié)商未果，故將其訴上法庭。
法院一審判決認(rèn)為，原被告最初約定的70年使用權(quán)年限有約束力，長安萬達構(gòu)成違約，判處雙方解除買賣合同。此后原被告均不服一審判決提出上訴，日前東莞市中級人民法院二審作出將案件發(fā)回重審的裁定。
1月22日，長安萬達總經(jīng)理魏東濤在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，不服一審判決上訴是因為判決過重——不至于退鋪。但對于案件的其他問題，他多次強調(diào)，“只要案件在訴訟階段，我們都不會回應(yīng)。最終結(jié)論要以法院的判決為準(zhǔn)，我們所有的態(tài)度取決于法院的最終判決。”
土地使用年限由70年變40年
事情要從2012年講起。業(yè)主們告訴記者，2012年5月，一批業(yè)主在長安萬達廣場買鋪做商業(yè)地產(chǎn)投資。業(yè)主之一的徐女士稱，當(dāng)時長安萬達宣傳的商鋪使用權(quán)年限是70年，簽約現(xiàn)場看到的經(jīng)相關(guān)部門蓋章的商品房買賣合同模板也明確使用權(quán)年限是70年；而在房管局網(wǎng)站進行網(wǎng)簽時，合同顯示的商品房使用權(quán)年限還是70年。但是到了2013年9月，業(yè)主紛紛接到長安萬達廣場售樓部的電話要求前往修改合同。
“他們在電話里也沒明說，只是讓我們把合同帶過去，說要修改個東西，結(jié)果我們?nèi)チ酥蟛胖朗呛贤晗抻袉栴}，他們現(xiàn)場還找了個律師說要改（合同），我們肯定不改啊，我們有的一次性付款，有的按揭，都真金白銀交給了萬達。”徐女士表示。她向記者展示的相關(guān)文件顯示，其2012年5月以每平方米2.5萬元的價格，向長安萬達廣場購買了面積141.12平方米的商鋪，總價款為354萬元。
“其實房管局在我們簽合同1個月后就（年限違反相關(guān)規(guī)定）告訴了萬達不能備案，合同也退回給了萬達，但是萬達不去拿，也不告訴我們，等到快要交樓了，萬達才告訴我們。”徐女士說。
業(yè)主周先生告訴記者，在得知最初約定商鋪所涉土地使用年限為70年違反相關(guān)部門規(guī)定，合同不能備案后，業(yè)主方與長安萬達也曾多次協(xié)商。當(dāng)時長安萬達提出按照地面地價（單位土地面積的價格）1140元/平方米對業(yè)主進行賠償，但部分業(yè)主不同意，最終未能與長安萬達達成一致的40名業(yè)主將其訴上法庭。
40名業(yè)主起訴所涉資金高達1.7億元，周先生說。但記者未能證實數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。
一審判決業(yè)主有權(quán)解除合同
值得注意的是，長安萬達在上述糾紛案件一審判決中敗訴。
業(yè)主方向《每日經(jīng)濟新聞》記者提供的東莞市第二人民法院的一審判決書中，法院在基礎(chǔ)事實陳述中指出，“房管部門在2012年7月發(fā)現(xiàn)被告提交的已售商鋪合同第一條載明的使用年限終止日期與被告《國有土地使用證》所載明的商服用地使用年限不符，房管部門要求被告在變更合同土地終止日期內(nèi)容后再申請辦理。被告稱2012年9月接到上述通知后多次與政府相關(guān)主管部門協(xié)調(diào)，2013年9月底至10月初，被告收到東莞市人民政府的文件。于是，被告在2013年10月~11月通知相關(guān)商鋪業(yè)主變更合同使用年限終止日期，但部分業(yè)主不同意變更，在2014年案涉商鋪交付期間屆滿時，部分業(yè)主拒絕收樓，雙方引發(fā)糾紛。”
一審判決書顯示，原告業(yè)主方認(rèn)為房地產(chǎn)的價格與土地使用年限應(yīng)該成正比關(guān)系，當(dāng)時業(yè)主購買案涉商鋪就是基于其價格相較于土地使用年限70年而言符合原告的投資取向和合同目的，也促成業(yè)主購買商鋪的基本動因，但是現(xiàn)在合同無法按約定的70年使用期限備案，意味著被告違約，且這一違約行為致使原告的合同目的無法實現(xiàn)。業(yè)主們請求法院判令，解除與長安萬達的商鋪買賣合同、退還購鋪款并賠償業(yè)主銀行貸款利息、購鋪款逾期付款利息、印花稅、訴訟費等損失。
就此，長安萬達方面辯稱，當(dāng)初合同的70年使用年限約定，是根據(jù)東莞市長期以來的通行做法以及經(jīng)有關(guān)主管部門一再認(rèn)可后作出。東莞市有關(guān)主管部門長期將底層為商鋪、商鋪以上為住宅的地塊土地用途定性為“商住用地”，并將土地使用年限統(tǒng)一規(guī)定為70年。
“主管部門對案涉商鋪的土地使用年限是70年是一直予以認(rèn)可，只是后來因為東莞市從長安萬達廣場招拍掛期間開始對土地用途及年限進行規(guī)范，長安萬達廣場摘牌之后，東莞市再無土地用途為商住用途的情況，東莞市房地產(chǎn)交易所這才以案涉合同填寫的土地使用年限與《國有土地使用證》記載的商服用地使用年限不符為由將‘備案章’作廢且不同意備案。”長安萬達方面解釋說。
長安萬達認(rèn)為，將案涉商鋪的土地使用年限變更為40年，符合法律規(guī)定，案涉商鋪的土地使用權(quán)年限在期滿后可以續(xù)期，不會導(dǎo)致原告的合同目的落空，長安萬達不構(gòu)成根本違約。而且長安萬達廣場銷售的第二期商鋪約定土地使用年限為40年，但其售價沒有明顯浮動，“這也可以看出商鋪售價不因土地年限的變更而受到影響?！?/p>
“原告對合同約定的使用年限為70年同樣存在過錯，因法律頒布之后，推定所有公民知曉。原告明知法律規(guī)定商鋪的土地使用年限為40年，仍與被告簽訂土地使用權(quán)為70年的合同，自身存在過錯，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的過錯責(zé)任?！遍L安萬達辯稱。
最終綜合相關(guān)法規(guī)條文及所存事實，一審法院認(rèn)為，案涉合同涉及70年使用權(quán)的約定對當(dāng)事人雙方有約束力；雖然被告稱在法定年限屆滿后，年限可以續(xù)期，但屆時能否續(xù)期及續(xù)期多久等不確定因素等于將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給原告；另外，從合同對價上說，按照常理，原告在購買商鋪時應(yīng)預(yù)先考慮了70年土地使用年限，無論是否其在法定40年期限屆滿后是否獲得續(xù)期，都意味著原告購買商鋪的成本大大增加，這已經(jīng)影響到原告在合同中的根本利益，從而影響到原告合同目的的實現(xiàn)?！氨桓嬖诒景钢刑岢銎鋵贤瑹o法履行不存在過錯，但被告對此所主張的事由并非法定可以使其免責(zé)的事由，故本院不予采納?！?/p>
“因此，本院認(rèn)為被告構(gòu)成根本違約，原告在此情形下，有權(quán)解除合同?！睎|莞市第二人民法院一審作出原、被告雙方解除商品房買賣合同、被告支付業(yè)主銀行貸款利息及相關(guān)稅費的判決，同時駁回原告其他訴訟請求。
二審裁定發(fā)回重審
一審結(jié)果宣布后，長安萬達表示不服判決，同時，業(yè)主方也不滿一審判決賠償標(biāo)準(zhǔn)。雙方向東莞中院提起上訴。
據(jù)了解，業(yè)主與長安萬達廣場的糾紛案在二審階段，東莞中院曾對案件進行過兩次延期審判。今年1月初，東莞中院下達二審裁定書。
業(yè)主方提供的二審民事裁定書顯示，東莞中院推翻一審法院的部分結(jié)論，認(rèn)為案涉商鋪所在土地的使用年限為70年的約定，違反了《中華人民共和國物權(quán)法》第144條以及《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓及轉(zhuǎn)讓暫行條例》中關(guān)于商業(yè)用地使用權(quán)出讓及轉(zhuǎn)讓最高年限為40年的規(guī)定。超過土地使用權(quán)法定年限的部分約定違反國家法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為無效，合同出售方應(yīng)賠償因超過法定年限的部分約定無效給買受方造成的損失。
東莞中院稱為保障雙方當(dāng)事人的訴訟權(quán)利，本案發(fā)回重審，并建議“原審法院應(yīng)就合同效力問題向當(dāng)事人釋明后告知當(dāng)事人可以變更訴訟請求，并根據(jù)變更后的訴訟請求重新進行審理?！?/p>
業(yè)主們收到裁定書后，決定就裁定書內(nèi)容向廣東省高院尋求幫助。廣東省高院信訪接待的相關(guān)法官解釋稱，案件發(fā)回重審需要等待重審最終結(jié)果出來后，如果不服，方可以向省高院提起訴訟，由于案件仍在下級法院審理中，廣東省高院無法對案件作出任何處理。而從以往案例來看，法院也有權(quán)對案件進行二次延期，東莞中院也有權(quán)在裁定書中對原審法院作指引。
至于長安萬達為什么不同意退鋪還款，魏東濤表示，“二審法院也認(rèn)為不至于退鋪。不是我們愿不愿意退鋪的問題，二審法院做出這樣的結(jié)論的話，說明本來就不應(yīng)該退鋪?！庇浾呔驮摪讣蜷L安萬達方面尋求更多的說法以及核實案件涉及的事實，但魏東濤表示，“案件發(fā)回重審表示案件還在訴訟階段，在案件未完結(jié)之前我們都不會回應(yīng)?！?/p>
“我們肯定是和業(yè)主積極溝通，有的事情可以溝通，但有的事情是溝通不了的。我們保持緘默，最終結(jié)論要以法院的判決為準(zhǔn)?！蔽簴|濤說，“只要在訴訟過程中，我能說業(yè)主詆毀萬達嗎？我不會這么說，誰對誰錯不是業(yè)主說，也不是我們說來判斷的，我們尊重法院的最后裁定?！?/p>
（責(zé)任編輯：盧相汀）
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