近年來，隨著廣大群眾法律意識的不斷提高，業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾糾紛頻發(fā)。今天，小編就和大家聊聊業(yè)主權益與物業(yè)公司之間的那些事兒。
房屋漏水后
小張是忻州市忻府區(qū)某小區(qū)的業(yè)主，2018年，某物業(yè)公司中標該小區(qū)物業(yè)管理項目，開始在小區(qū)進行服務。同年6月，小張與物業(yè)公司簽訂《小區(qū)業(yè)主手冊》，就住宅物業(yè)管理費、電梯、消防、供水的二次加壓費以及物業(yè)管理費繳納時間和延付違約金等事項進行了明確約定。
由于種種原因，小張一直未在該小區(qū)居住，但依舊繳納了2018年7月至2020年6月的物業(yè)費。2020年7月，小張發(fā)現(xiàn)自家房屋出現(xiàn)了漏水現(xiàn)象，導致無法裝修入住，在與物業(yè)公司幾經(jīng)溝通均未協(xié)商一致后，小張便以物業(yè)公司服務不達標，拒不繳納2020年7月1日到2022年6月30日的物業(yè)服務費5706元及違約金2853元。物業(yè)公司多次向小張索要未果后，遂向人民法院提起訴訟。
法院庭審中
忻府區(qū)人民法院受理本案后依法進行了公開開庭審理。庭審中，小張和物業(yè)公司各執(zhí)一詞，雙方就各自訴求進行了激烈的答辯。
小張稱，物業(yè)公司應對小區(qū)整體設施、設備有統(tǒng)一查修責任，但該公司放縱房屋漏水，已經(jīng)喪失收取物業(yè)費用的資格；雙方一致認可房屋漏水不能裝修入住的空置狀態(tài)，應按照空置房屋物業(yè)收費標準收取物業(yè)費；由于物業(yè)公司不作為，給自己造成了損失；物業(yè)公司只收費不服務，違背“公序良俗”原則，而且屋頂漏雨、原電線丟失均系物業(yè)公司不修繕、不服務造成的，依法應承擔責任。
物業(yè)公司稱，屋頂漏水是房屋建筑工程質(zhì)量問題，不屬于物業(yè)合同法律關系，可以另案向相關單位主張責任；物業(yè)公司所收取的物業(yè)費用是由雙方簽訂的物業(yè)服務手冊確認并經(jīng)相關部門批準，不能因服務瑕疵隨意核減，且物業(yè)公司的服務是由全體業(yè)主認可，服務中的瑕疵也正在逐漸完善。
爭議焦點
忻府區(qū)法院經(jīng)審理認為，本案的爭議焦點為：物業(yè)公司訴請小張支付物業(yè)管理費、電梯、消防、供水的二次加壓費、衛(wèi)生費共計5706元及違約金2853元是否有事實和法律依據(jù)。
法院判決
本案中，原、被告簽訂的《小區(qū)業(yè)主手冊》系雙方的真實意思表示，亦不違反法律法規(guī)強制性效力性規(guī)定，應為合法有效，故原、被告雙方形成了物業(yè)服務合同關系，原、被告雙方應當按照合同約定全面履行合同義務、行使合同權利。
庭審中被告小張抗辯樓房房頂漏水問題，系房屋建筑工程質(zhì)量問題，屬商品房買賣合同法律關系，而非物業(yè)合同法律關系，與本案不是同一法律關系，被告可以另案向相關責任單位主張，不能以房屋質(zhì)量存在問題為由對抗物業(yè)費的繳納。被告抗辯原告提供的物業(yè)服務存在安全監(jiān)控等方面不足的問題，屬于合同履行之瑕疵，不屬于合同法中的根本違約，被告亦不能據(jù)此拒絕履行交納物業(yè)費的合同義務。
原告作為物業(yè)服務的提供者，應積極收集業(yè)主針對物業(yè)服務提出的意見建議，為小區(qū)提供更好的物業(yè)服務，從被告提供的證據(jù)看，原告提供的物業(yè)服務確也存在不夠到位之處，故對原告主張的違約金，法院不予支持。遂判令被告小張支付原告物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費、電梯、消防、供水的二次加壓費、衛(wèi)生費合計5705.1元。
判后，小張以一審法院已經(jīng)認定物業(yè)服務有不到位之處，應相應核減物業(yè)費等為由上訴至忻州市中級人民法院。
二審中，小張和物業(yè)公司均未提交新證據(jù)。忻州中院經(jīng)審理認為，雙方當事人簽訂《小區(qū)業(yè)主手冊》，物業(yè)服務合同成立，該協(xié)議內(nèi)容不違反法律和行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，是雙方當事人的真實意思表示，為有效合同，雙方均應當按照合同履行各自的權利義務。小張以案涉房屋存在漏水致其多年無法裝修入住及房屋空置，故其不應當繳納或全額繳納物業(yè)管理等費用，無法定和約定理由，該抗辯理由不成立，法院不予支持。對于物業(yè)公司在物業(yè)服務中存在的不當之處，一審法院未予支持其違約金訴求已經(jīng)給予適當考慮，故不再支持小張的核減物業(yè)的上訴請求。綜上，做出駁回上訴，維持原判的終審判決。
法官說法
小區(qū)的物業(yè)服務費主要是公共性服務收費，包括公共設備、設施的日常運行、維修和保養(yǎng)，綠化管理、保安、保潔等，無論業(yè)主是否入住，即使房屋空置，也應當繳納相應物業(yè)費。針對本案中房屋漏水問題，開發(fā)商作為房屋的開發(fā)銷售方，對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任，屬于房屋質(zhì)量問題的漏水、滲水問題，與物業(yè)服務不是同一法律關系，業(yè)主應追究開發(fā)商的賠償責任，故不能以此為由拒繳物業(yè)費。
物業(yè)服務企業(yè)的服務具有公共性，收取物業(yè)費是用于整體物業(yè)設施的維護保養(yǎng)、正常秩序維護所必需的費用，個別業(yè)主拒交物業(yè)費的行為，不僅損害了物業(yè)服務企業(yè)的利益，也損害了其他正常交費業(yè)主的利益，不利于物業(yè)整體管理。
現(xiàn)實生活中，不少業(yè)主因房屋質(zhì)量、小區(qū)偷盜行為等遷怒物業(yè)公司，并拒交物業(yè)費。依據(jù)權責利相對等原則，物業(yè)公司只要做到了其職責范圍內(nèi)的事情（比如小區(qū)攝像頭良好，巡邏人員定點巡視），其就算履行了善良管理人的注意義務，不能苛求物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)所有事情負責，對于超出物業(yè)公司職權范圍內(nèi)的事情，業(yè)主可以請物業(yè)公司協(xié)助，找相關部門及人員予以解決。
法條鏈接
《中華人民共和國民法典》第五百零九條第一款：當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
《中華人民共和國民法典》第五百七十七條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
《中華人民共和國民法典》第九百四十四條：業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。
（責任編輯：蔡文斌）
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